작년 부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙었습니다. 금리가 올라 대출 부담이 커졌기 때문인데요. 청약통장 가입자 수도 12년 만에 줄어들었습니다. 그럼, 주택청약은 이제 필요 없는 것일까요?
그렇게 생각하기는 이릅니다. 올해부터 서울을 중심으로 형성돼있던 주택청약 관련 규제가 완화됐는데요. 청약제도도 대대적인 개편이 이뤄졌습니다. 특히 미혼 청년을 위한 제도가 새로 마련되면서 청년들의 당첨 가능성이 커졌습니다.
즉 내 집 마련을 위해 주택청약은 꼭 알아둬야 할 개념입니다. 그런데 다소 어렵고 복잡하게 느껴지는데요. 이 글을 통해 기본적인 개념부터 신청하는 방법까지 차근차근 알아보겠습니다.
1️⃣ 주택청약, 그게 뭔데?
청약은 계약하기 위해 의사 표현하는 것을 뜻합니다. 그렇다면 주택청약은?
주택 분양을 계약하기 위한 의사 표현인데요. 주택청약의 원리를 더 자세히 살펴보면 다음과 같습니다.
집을 마련하는 방법은 다양합니다. 새로 지어진 집을 최초로 사는 것(분양)과 분양권 혹은 이미 사람들이 살고 있는 집을 사는 것(매수), 상속 등이 있습니다.
분양은 시세보다 저렴한 가격에 집을 살 수 있다는 장점이 있습니다. 정부에서 새로 지은 집값이 너무 오르지 않도록 분양가를 정해 놓는 분양가 상한제 덕분입니다.
그런데 새로 지어진 집은 아무리 돈이 많아도 살 수 없습니다. 일정한 자격 조건을 갖춘 사람들을 모아서 👆 뽑기를 하거나 ✌ 일정 기준에 따라 점수를 줘서 점수가 높은 순으로 당첨자를 뽑습니다.
이 뽑기에 참여하는 것이 바로 주택청약입니다. 필요한 ‘일정한 자격 조건’은 청약통장이죠. 청약통장에 가입하는 것이 뽑기의 참가 티켓이 되는 것입니다.
청약 필수품, 주택청약종합저축
청약통장은 주택청약종합저축으로 대표됩니다. 원래 청약저축, 청약예금, 청약부금도 있었지만 2015년 9월부터 주택청약종합저축으로 합쳐져 새로운 가입자를 받지 않는데요. 청약통장은 원래 용도로도, 높은 이자율과 세금 면제 혜택으로 재테크에도 유용합니다.
1️⃣ 기본 개념
총 9개의 은행(농협, 신한, 우리, 하나, 기업, 국민, 대구, 부산, 경남)에서 가입할 수 있습니다. 1인 1통장이 원칙입니다.
가입 조건도 까다롭지 않습니다. 남녀노소 누구나 가입할 수 있습니다. 다만 주택청약을 신청할 때 청약통장 가입 기간은 만 17세 이상부터 산정되기 때문에 어린 나이에 들 필요는 없습니다.
통장에는 월 2만 원부터 50만 원까지 자유롭게 넣을 수 있습니다. 통장 잔액이 1,500만 원보다 적다면 월 50만 원 이상도 넣을 수 있습니다.
2️⃣ 재테크에 활용하기
주택청약종합저축은 가입 기간에 따라 금리가 높아집니다. 정부 정책에 따라 금리가 바뀔 수도 있는데요. 작년 시중은행의 금리가 많이 올랐다보니 정부에서 주택청약종합저축의 금리도 올렸습니다.
가입 기간에 따른 주택청약종합저축 금리
| 가입기간 | 금리 |
| 1개월 이내 | 0% |
| 1개월 초과~1년 미만 | 1.3% |
| 1년 이상~2년 미만 | 1.8% |
| 2년 이상 | 2.1% |
연말정산에서 소득공제 혜택도 받을 수 있습니다. 연간 최대 96만 원까지 가능한데요. 다만 총 급여액이 7,000만 원 이하이고 무주택자여야 합니다.
만 19세~34세라면 청년 우대형 주택청약종합저축이 권장됩니다. 가입 후 2년이 지나면 가입일로부터 최대 10년 동안 금리 1.5%P를 더해주기 때문인데요. 2023년 12월 31일까지 가입할 수 있으니, 자격을 갖췄다면 가입 혹은 전환을 서둘러야 합니다.
청년 우대형 주택청약종합저축 금리 혜택
| 가입 기간 | 주택청약종합저축 | 청년 우대형 |
| 1개월 이내 | 0% | 0% |
| 1개월 초과~1년 미만 | 1.3% | 1.3% |
| 1년 이상~2년 미만 | 1.8% | 1.8% |
| 2년 이상~10년 이내 | 2.1% | 3.6% |
| 10년 초과 | 2.1% | 2.1% |
💸 청년 우대형 주택청약종합저축 가입 자격
① 만 19세 이상 만 34세 이하
② 직전년도 종합소득이 3,600만 원 이하
③ 무주택자
💡 주택청약종합저축을 깨고 싶다면?
중간에 해지하지 않는 것이 좋습니다. 다시 가입하면 이전의 가입 기간과 금액을 인정받을 수 없는데요.
그러나 급하게 돈이 필요한 상황이라면 주택청약 담보대출을 활용할 수 있습니다. 은행마다 한도는 다르지만, 보통 주택청약종합저축에 들어있는 돈의 95% 정도까지 빌릴 수 있습니다.
당첨 확률 높이기 위해서는?
청약통장에 가입했다고 끝이 아닙니다. 뽑기에 당첨되기 위해서는 알아둬야 할 조건들이 있는데요. 주택과 공급 유형별로 당첨될 확률을 높이기 위해 알아야 할 팁들을 정리해 봤습니다.
1️⃣ 주택의 종류
우선 주택청약으로 분양받을 수 있는 집의 종류를 알아야 합니다. 주택 종류에 따라 신청 자격과 당첨자 선정 방법이 달라져서 중요한 개념인데요. 크게 국민주택과 민영주택이 있습니다.
국민주택
주거 안정을 위해 국가(LH, SH공사)가 짓는 85m²(25.7평) 이하의 주택입니다.
민영주택
민간 업체가 건설하거나, 국가·지방자치단체 등에서 공급하는 85㎡가 넘는 주택입니다. 일반적으로 알고 있는 자이, e편한세상 등이 해당하죠.
2️⃣ 1순위 조건
당첨자는 순위별로 선정합니다. 1순위와 2순위로 나뉘는데요. 1순위 청약 신청 접수가 미달일 때만 2순위에서 당첨자를 뽑습니다. 그런데 청약에 신청하는 사람들은 대부분 1순위에 해당하는지라 가능하면 1순위 요건을 충족하는 것이 좋습니다.
👆 공통
최초 입주자 모집 공고일을 기준으로 해당 주택이 건설되는 지역이나 그 부근에 살고 있어야 합니다. 또 만 19세 이상이어야 합니다.
✌ 납입 횟수와 의무 가입 기간
지역과 주택 유형별로 지켜야 할 청약통장 가입 기간과 납입 횟수가 다릅니다.
| 지역 | 국민주택 | 민영주택 |
| 수도권 | 가입 1년 이상, 납입 12회 이상 | 가입 1년 이상 |
| 수도권 외 지역 | 가입 6개월 이상, 납입 6회 이상 | 가입 6개월 이상 |
| 투기과열지구 청약과열지역 |
가입 2년 이상, 납입 24회 이상 | 가입 2년 이상 |
| 위축지역 | 가입 1개월 이상, 납입 1회 이상 | 가입 1개월 이상 |
투기과열지구: 집값을 안정시키기 위해 국토교통부 장관 또는 시·도지사가 지정하는 지구.
청약 과열 지구: 주택 가격과 청약 경쟁률 등을 고려했을 때 주택 분양이 과열돼 있거나 과열될 우려가 있는 지역.
위축 지역: 주택 가격과 주택 거래량 등을 고려했을 때 주택 거래가 지나치게 위축된 지역.
🤟 예치금
국민주택에는 해당하지 않지만, 민영주택은 청약통장에 일정 금액 이상을 넣어둬야 한다는 조건이 있습니다. 이때 금액 기준은 지역과 주택의 면적에 따라 달라지는데요. 모든 면적에 지원할 수 있는 1,500만 원을 넣어두는 것이 제일 좋습니다.
| 면적 | 서울 / 부산 | 기타 광역시 | 기타 시 / 군 |
| 85m² 이하 | 300만 원 | 250만 원 | 200만 원 |
| 102m² 이하 | 600만 원 | 400만 원 | 300만 원 |
| 135m² 이하 | 1,000만 원 | 700만 원 | 400만 원 |
| 모든 면적 | 1,500만 원 | 1,000만 원 | 500만 원 |
🖖 주택 소유 여부
국민주택은 무주택자여야 하지만, 민영주택은 무주택자거나 주택을 한 채만 가지고 있으면 1순위가 될 수 있습니다.
3️⃣ 당첨자 선정 방법
앞서 1순위에 해당하는 사람이 많다고 했었죠? 이렇게 같은 순위에서 경쟁이 있다면 당첨자를 선정하는 방법이 따로 있습니다. 국민주택은 청약통장에 넣은 돈이 많거나 납입 횟수가 많은 순으로 선정하는데요. 민영주택은 가점제와 추첨제로 나뉩니다.
👆 국민주택
주택 면적에 따라 기준이 나뉩니다. 통장에 넣은 금액과 납입 횟수가 중요한데요.
| 순차 | 40m² 초과 | 40m² 이하 |
| 1 | 3년 이상의 기간 무주택세대구성원 + 저축총액이 많은 자 | 3년 이상의 기간 무주택세대구성원 + 납입 횟수가 많은 자 |
| 2 | 저축 총액이 많은 자 | 납입 횟수가 많은 자 |
✌ 민영주택
가점제와 추첨제로 당첨자를 선정합니다. 가점제는 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간을 점수로 매겨서 높은 순으로 당첨자를 뽑습니다. 추첨제는 말 그대로 신청자 중에서 무작위로 뽑는 겁니다.
| 항목 | 점수 | 범위 |
| 무주택 기간 | 32점 | 1년 미만~15년 이상 |
| 부양가족 수 | 35점 | 0명~6명 |
| 청약통장 가입 기간 | 17점 | 6개월 미만~15년 이상 |
무주택 기간은 만 30세부터 계산
청약통장 가입 기간은 만 18세부터 계산
85m² 이하의 주택은 가점제와 추첨제를 함께 진행합니다. 85m²를 넘는 주택은 추첨제 비중이 높습니다.
추첨제로 뽑을 때는 무주택자에게 주택의 75%를 먼저 공급합니다. 나머지 25%는 무주택자와 주택을 처분하려는 1주택자 중에서 뽑습니다.
💡 그럼 한 달에 얼마씩 넣어야 할까?
한 달에 10만 원이 권장됩니다.
국민주택은 40㎡를 넘어가면 통장에 넣은 금액이 많은 순서대로 당첨자가 선정되는데요. 한 달에 10만 원까지만 인정되죠. 민영주택은 매월 돈을 얼마나 넣는지는 중요하지 않습니다. 다만 너무 적게 넣다 보면 나중에 예치금 기준을 충족하지 못할 수도 있는데요.
결국 국민주택과 민영주택 둘 다 노리기 위해서는 매달 10만 원을 넣어야 가장 합리적입니다.
4️⃣ 특별공급
특별공급은 국가유공자, 장애인, 다자녀가구 등 정책적으로 배려가 필요한 사회계층의 주택 마련을 지원하는 제도입니다. 경쟁률이 높지 않지만, 평생 한 번만 받을 수 있습니다.
생애 최초 특별공급: 생애 처음으로 집을 마련하는 사람들을 위한 제도입니다. 주택 유형별로 소득 기준이 다른데요. 85m² 이하의 집을 얻을 수 있습니다.
| 주택 유형 | 소득요건 | |
| 국민주택 | 우선 공급(70%) | 100% 이하 |
| 일반 공급(30%) | 130% 이하 | |
| 민영주택 | 우선 공급(50%) | 130% 이하 |
| 일반 공급(20%) | 160% 이하 | |
| 추첨(30%) | 소득요건 필요 X, 1인 가구도 가능 | |
신혼부부 특별공급
입주자 모집 공고일 기준으로 혼인신고 한 지 7년 이내인 신혼부부가 신청할 수 있습니다. 주택 유형과, 외벌이·맞벌이 여부에 따라 소득 기준이 달라지는데요. 역시 85m² 이하의 집을 얻을 수 있습니다.
| 주택 유형 | 소득요건 | |
| 국민주택 | 우선 공급(70%) | 100% 이하(맞벌이 120%) |
| 일반 공급(30%) | 130% 이하(맞벌이 140%) | |
| 민영주택 | 우선 공급(50%) | 130% 이하(맞벌이 120%) |
| 일반 공급(20%) | 160% 이하(맞벌이 160%) | |
| 추첨(30%) | 소득요건 필요 X | |
소득 요건은 도시근로자 가구당 월평균 소득을 기준으로 함
미혼 청년 특별공급
생애 최초·신혼부부 특별공급은 기혼자를 위한 제도입니다. 올해 드디어 미혼 청년을 위한 제도가 마련됐는데요. 주택을 소유한 적 없는 만 19~39세 미혼자가 대상입니다. 1인 가구 월평균 소득의 140% 이하(2022년 기준 449만 원), 순자산 2억 6,000만 원 이하인 사람이 신청할 수 있습니다.
주택청약 신청은 어떻게?
이제 준비는 다 끝났습니다. 신청 절차만 알면 되는데요. 은행에 방문해서 신청할 수 있지만, 인터넷이나 스마트폰으로 하는 방법도 있습니다. ‘청약홈’ 사이트와 앱을 통해 어떻게 신청하고 당첨 이후 입주까지는 어떤 단계를 거쳐야 하는지 살펴보겠습니다.
1️⃣ 청약 일정 및 공고문 확인
‘청약캘린더’ 메뉴에서 주택 공급 유형에 따른 청약 일정을 살펴볼 수 있습니다. ‘청약알리미’ 서비스도 활용할 수 있는데요. 최대 10개까지 관심 지역과 주택 유형을 등록해 1년 동안 청약 소식을 문자메시지로 받아볼 수 있습니다.
원하는 주택을 찾았다면 모집 공고문을 내려받아 읽어봐야 합니다. 이때 자세한 청약 자격을 확인해 둬야 합니다.
2️⃣ 청약 방식 선택
청약 방식에는 앞서 소개했던 일반공급(1, 2순위 방식)과 특별공급이 있습니다. 그 외에도 무순위, 취소 후 재공급 등의 방법이 있지만 모집 공고가 자주 나오지는 않는데요.
청약홈에서는 매일 오후 7시 30분 이후에 경쟁률을 제공합니다. 자신이 원하는 주택과 가장 유사한 곳을 골라서 청약 방식별로 경쟁률이 어떤지 살펴보면, 방식을 결정하는 데 도움이 될 수 있습니다.
3️⃣ 청약 신청
청약일이 되면 ‘청약 알리미’에서 알려줍니다. 보통 일반공급과 특별공급 청약은 각각 하루씩 진행되는데요. ‘청약홈’을 통해 신청하는 것은 오전 9시부터 오후 5시 반까지만 가능하니 주의해야 합니다.
신청할 때는 자신의 정보를 꼼꼼히 정확하게 기재해야 합니다. 잘못 작성하면 당첨이 취소될 수 있습니다.
4️⃣ 당첨 확인 및 계약 체결
당첨 여부는 ‘청약 당첨조회’ 메뉴에서 확인할 수 있습니다. 당첨자 발표일에 문자메시지로도 받아볼 수 있죠. 조회는 당첨일로부터 열흘 동안 가능합니다.
만약 당첨됐다면 정말 축하할 일이지만, 아직 많은 절차가 남아있습니다. 우선 서류를 제출해 계약 자격이 있는지 심사를 받아야 하는데요. 이때 부적격 당첨자로 판정되면 당첨이 취소됩니다. 물론 심사 결과 문제가 없다면 계약을 체결할 수 있습니다.
5️⃣ 분양 대금 납부 및 입주
계약을 체결했더라도 분양 대금을 내지 않으면 입주할 수 없습니다. 중도금은 최소 4회 이상 나눠서 내야 하는데요. 일반적으로 입주까지 3년 정도 걸리고 중도금은 집단대출을 할 수 있어 미리 준비해 둘 수 있습니다.
입주 지정 기간에 잔금까지 납부하면 정말 끝입니다! 드디어 새집에 입주할 수 있는 겁니다.
주택 공급은 계속해서 늘어날 예정입니다. 작년 8월 정부는 2027년까지 270만 호의 주택을 공급할 거라 발표했는데요. 새로 지어지는 집이 늘어나는 만큼 청약에 당첨될 확률도 높아진다는 이야기입니다. 그러니 주택청약을 하나의 긴 레이스라 생각하고 꼼꼼히 준비해서 내 집 마련에 성공할 수 있기를 바랍니다.
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