역전세난이라더니 이제는 전세난? 다시오르는 아파트 전셋값

 

최근 서울 아파트 전셋값이 9개월 만에 평당 2,300만 원대를 돌파했습니다. 당장 올해 초까지만 해도 전셋값이 하락해 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 역전세난 우려가 커졌던 것과 대조적인데요.

 

전문가들은 대출 규제 완화, 학군을 중심으로 한 수요 증가, 아파트 물량 부족 등을 전셋값 반등의 원인으로 지목했습니다. 2024년을 코앞에 둔 연말, 내년 전셋값은 어떻게 될까요?

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요즘 전세시장, 무슨 일이야?

11월, 하락세로 전환한 매매가격과 달리 전셋값은 상승세가 17주째 이어지고 있습니다. 그럼에도 전세 물량은 올해 초에 비해 크게 줄었습니다.

 

💸 17주 연속 전셋값 상승세

KB부동산이 발표한 11월 4주 차(11월 20일 기준) 시장 동향에 따르면, 서울 아파트 전셋값 지수는 86.134로 전주(86.049) 대비 0.085 상승했습니다. 아파트 매매가격 지수는 약세를 보였지만, 전셋값 지수는 17주째 상승 중인데요. 11월 서울 아파트 전셋값은 3.3㎡당 2,308만 5,000원으로 집계됐습니다. 지난 2월(2,329만 4,000원) 이후 9개월 만에 서울 아파트 전셋값이 2,300만 원을 돌파했습니다.

 

📉 전세 매물 감소

전세 매물은 작년 1월 말에는 5만 2,000여 건이었으나, 3월 말에는 4만 5,000여 건, 5월 말에는 3만 7,000여 건, 7월 말에는 3만 1,000여 건으로 계속해서 줄어들었습니다. 이후 8월과 9월에는 비슷한 수준을 유지했으나, 10월 말에는 소폭 증가해 3만 3,000여 건으로 나타났습니다. 그러나 올해 초와 비교하면 매물이 전반적으로 많이 감소했습니다.

 

📈 전세수급지수 급상승

전세수급지수는 95.5로, 기준선(100)에 근접했습니다. 올해 1월 셋째 주(60.1)와 비교하면 50% 이상 상승했습니다. 전세수급지수는 전세 수요와 공급의 비중을 지수화한 값입니다. 이 수치가 0에 가까우면 전세 공급이 많다는 것을 의미하며, 그 반대로 200에 가까우면 전세를 찾는 수요가 많다는 것을 나타냅니다. 올해 초와 비교하면 전세 수요의 비중은 크게 늘고, 전세 공급의 비중은 크게 줄어든 것입니다.

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전셋값, 왜 오른 거야?

전셋값이 급등한 원인은 복합적입니다. 전세보증금 반환을 위한 대출 규제가 완화되면서 학군이 좋은 지역을 중심으로 전세수요가 증가했습니다. 반면 고금리로 인해 대출이자 부담이 증가하면서 매매 수요가 전세수요로 이전되는 현상도 발생했습니다.

 

🏦 정부의 대출 규제 완화

올해 7월 정부는 역전세 해소를 위해 전세보증금 반환 용도에만 대출 규제를 완화했습니다. 내년 7월까지 전세금 반환이 어려워진 집주인이 전세금 반환 용도로 은행권 대출을 이용할 경우, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 대신 상대적으로 규제가 느슨한 총부채상환비율(DTI) 60%가 적용되는데요. DTI 60%가 적용되면 집주인이 대출받을 수 있는 한도가 늘어나게 됩니다. 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 역전세난 우려를 해소하기 위한 조치입니다. 이번 전셋값 회복세에 대출 규제 완화도 영향을 끼친 것으로 풀이됩니다.

 

💡 역전세난: 역전세난은 전세 수요보다 공급이 많아 전셋값이 떨어지는 현상을 말합니다. 주택 전셋값이 하락한 상황에서 이전 전세 계약기간이 끝나면, 집주인은 현 전셋값보다 높은 전세금을 돌려주기 어려워집니다.

 

🏫 학군지 중심으로 전셋값 급등

부동산업계에 따르면 주요 학군지인 서울 강남 3구와 양천구 목동 등을 중심으로 전셋값이 급등하는 흐름입니다. 내년 새 학기 시작을 앞두고 수요가 몰리면서 전셋값이 억 단위로 뛴 단지도 여럿 등장했는데요. 이로부터 시작된 전셋값 상승세는 서울과 수도권 전역으로 확산하고 있습니다.

 

😥 고금리로 인한 대출이자 부담

고금리 기조가 장기화하면서 늘어난 대출이자 부담도 전셋값 반등의 원인입니다. 급증한 대출이자 탓에 매매 수요가 전세수요로 이전된 건데요. 서울부동산정보광장 통계에 따르면 서울 아파트 매매는 지난 9월 3,372건에서 10월 2,311건으로 줄어든 반면 전세는 12,153건에서 12,523건으로 소폭 상승했습니다.

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전세 물량, 왜 준 거야?

전문가들은 전 정부의 부동산 규제와 최근의 부동산 시장 불황으로 인해 아파트 물량 자체가 부족해졌다고 설명합니다. 인허가 실적이 하락세라 앞으로 아파트 물량 부족 현상은 더욱 심각해질 전망입니다.

 

🏠 아파트 물량 자체가 부족

주택산업연구원은 지난 정부 5년 동안 가구 증가와 재건축으로 인한 멸실 주택 등으로 인해 수요가 307만 호 증가했지만, 부동산 규제로 인해 공급은 260만 호에 불과해 아파트 물량 자체가 부족해졌다고 설명했습니다. 부동산 플랫폼 직방에 따르면, 12월 아파트 입주 물량은 총 2만 2,196가구로 전월 대비 31%, 전년 동월 대비 8% 감소했는데요. 이는 2014년 이후 가장 적은 물량으로, 특히 서울은 올해 5월 이후, 인천은 2021년 3월 이후 처음으로 입주 물량이 없는 것으로 조사됐습니다. 이번 달에는 수도권 중 유일하게 경기도에서 7,518가구가 입주하며 수도권 입주 가구 수가 전년 동기 대비 41% 감소했습니다.

 

🏗️ 신규 아파트 짓고 싶어도 못 지어

최근 자금 조달 금리와 공사비가 더 들면서 아파트 신축도 지연되고 있습니다. 전문가들은 주택 분양 이후 입주까지 2~3년이 소요되기 때문에, 3년 뒤부터는 입주 물량 부족이 심각해질 수 있다고 지적합니다. 2024년 예상 입주 가구 수는 30만 6,403가구로, 올해 32만 1,218가구 대비 약 5% 정도 감소할 전망입니다. 특히 수도권에서는 감소 폭이 약 18%로 상당히 큰 편인데요. 주택공급의 선행 지표로 여겨지는 아파트 인허가 실적도 감소하고 있습니다. 정부 규제로 수년간 하락세를 보였던 아파트 인허가 실적은 2021년부터 반등해 작년 10월 기준으로 연간 총 42만 7,650가구를 기록했지만, 올해 10월까지 23만 4,722가구로 다시 20만 가구대 수준으로 감소한 상태입니다.

 

😭 기존 주택도 처분 어려워

주택 매매시장이 얼어붙으면서 기존 주택이나 분양권 처분도 어려워지는 흐름입니다. 현재 수도권에 쌓인 주택 매물은 25만 가구에 달합니다. 주택산업연구원에 따르면 10월 기준 아파트를 계약했음에도 입주 시점에 입주하지 못한 원인으로 ‘기존 주택매각 지연’이 41.7%를 차지했습니다. 이는 전월 36.2%보다 높아진 것이죠. ‘분양권 매도 지연’ 응답 역시 한 달 만에 10.6%에서 14.6%로 늘었습니다. 이러한 현상은 수도권에서 더욱 심한데요. 주택산업연구원이 10월에 집계한 전국 입주율은 70.9%로, 전월 대비 5.8%P 상승한 반면 수도권의 입주율은 전월 81.5%에서 80.7%로 감소했습니다. 특히 서울의 입주율이 3.2%P 하락했습니다. 이는 서울의 집값이 높아 대출 등 자금 부담이 상대적으로 크기 때문입니다.

 

💡 입주율: 입주율은 입주를 마쳐야 하는 아파트의 전체 세대에서 이미 입주했거나, 입주 잔금을 납부한 세대의 비율을 말합니다. 입주 시점에 잔금 마련이 되지 않으면 입주율이 떨어집니다.

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전셋값, 전망은?

전셋값의 상승세가 당분간 이어질 전망입니다. 일부 전문가들은 13년 만에 전세대란이 재현될 가능성을 제기하기도 했습니다. 정부는 아파트 이외 주택 규제 완화로 단기간 주택 공급 확대를 추진합니다.

 

📈 내년 전셋값 2.0% 상승 예상

한국건설산업연구원은 최근 개최한 '2024년 건설·부동산경기 전망 세미나'에서 내년 전셋값이 2.0% 상승하리라 예측했습니다. 최근 전세자금 대출 금리의 하락과 매매 수요의 감소로 인해 전세수요가 증가할 것으로 보인다는 설명인데요. 올해 4분기에 나타난 전셋값 상승세가 내년에도 더 확대될 가능성이 크다고 내다봤습니다.

 

🤔 13년 만에 전세대란 다시 오나

향후 아파트의 입주 물량이 많이 감소할 것이라는 전망에 일부 전문가들은 2011년의 전세대란이 재현될 것으로 예상했습니다. 당시 전셋값이 급등하면서 보증금의 일부를 월세로 바꾸는 일명 반전세가 나타났던 바 있습니다. 전 정부의 부동산 규제와 전세 사기 여파로 오히려 현재 상황이 그때보다 더 심각하다는 분석도 있습니다. 또 아파트 전세에 대한 수요 집중 현상이 더욱 심해질 수 있다는 전망도 나옵니다. 기존에 선호도가 낮았던 구축 복도식 소형 아파트 전셋값까지 오른다는 설명입니다.

 

⚖️ 비아파트 규제 완화 추진

정부는 전세대란 우려가 커지자 최근 오피스텔 등 아파트가 아닌 주택의 규제 완화를 적극적으로 추진합니다. 아파트에 비해 착공부터 입주까지 시간이 적게 걸리는 주택의 규제를 완화해 단기간에 주택 공급을 늘리기 위함입니다. 서울시는 지난 11월 15일 개최된 '제18차 도시계획위원회'에서, 강남구 삼성동·청담동·대치동과 송파구 잠실동에서 토지거래 허가를 받아야 할 대상을 아파트 용도로 한정하는 새로운 조정안을 통과시켰습니다. 상가, 주택, 오피스텔 등 비아파트를 대상으로 토지거래 규제를 해제하는 것인데요. 비아파트 거래로 한정했으나, 해당 규제가 풀린 것은 약 3년 반 만입니다.

 

지금까지 최근 서울 전세시장 동향, 전세수요 증가 및 전세 공급 감소의 원인, 전망까지 알아봤습니다. 현재의 전셋값 상승세가 지속되면 부동산 시장 전반에 미치는 영향은 더욱 커질 것으로 보입니다. 정부는 이러한 상황에 대응하기 위해 주택 공급 확대와 규제 완화 등의 다양한 정책을 시행하고 있지만, 장기적인 시장 안정을 위해서는 더 큰 노력이 필요한데요. 향후 정부 정책 변화와 시장 흐름에 주의를 기울여야겠습니다.