작년 말부터 전국적으로 전세 사기 사건이 잇달았습니다. 아직도 우리 사회에 전세 사기에 대한 두려움이 퍼져있는데요. 특히 '내 집 마련'을 꿈꾸는 사회 초년생들에게 월세를 꾸준히 내는 것은 부담스럽기만 하며, 대부분 전 재산에 가까운 목돈으로 전세금을 마련합니다. 그만큼 사기를 당하면 치명적이죠. 그렇다면 보증금을 보호하면서 전세 사기를 피할 수 있는 방법은 없을까요?
대표적인 전세 사기 유형
세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 상황을 통틀어서 전세 사기라 부릅니다. 그중 가장 대표적인 유형은 보증금을 부풀려 세입자로부터 막대한 금액을 챙기는 방법과 '바지 집주인'을 내세우는 방법입니다. 또한, 세금 체납 사실을 숨기거나 전세 보증보험에 대해 거짓말을 하는 집주인도 있습니다.
📈시세 부풀리기
집주인과 감정인이 공모해 시세를 부풀리고, 보증금을 챙기는 수법이 있습니다. 이는 집이 경매에 넘어갈 경우 문제가 됩니다. 실제 집값보다 전세금이 낮으면, 세입자는 보증금을 전부 돌려받을 수 없게 되는데, 이런 경우를 '깡통전세'라고 부릅니다.
😎 ‘바지 집주인’ 앉히기
또 다른 수법으로는 집주인이 세입자에게 시세를 부풀려 차익을 챙긴 후, 주택 소유권은 가짜 집주인에게 넘기는 방식이 있습니다. 이 경우 이전 집주인은 보증금을 돌려줄 의무가 사라지고, '바지 집주인'은 자기 돈으로 집을 사지 않았기 때문에 돌려줄 보증금이 없어, 세입자만 피해를 보게 됩니다.
🤫 세금 체납 감추기
집주인이 세금을 체납한 상태임에도 이를 숨기고 계약을 맺는 경우도 있습니다. 세금이 체납된 상태에서 집이 경매로 넘어가면, 세입자가 보증금 전액을 돌려받지 못할 수 있습니다.
🤥 전세 보증보험 거짓말
전세보증금 반환보증(전세 보증보험)은 전세 계약 종료 시 세입자가 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있도록 보장하는 보험입니다. 하지만 가입 조건이 까다로워 집주인이 자신의 신용 문제로 전세 보증보험 가입이 불가능함을 알면서도 거짓말로 계약을 체결하는 경우도 있습니다.
🔎 계약 전 확인할 것
전세 계약을 체결하기 전에는 집과 집주인에 대한 정보를 충분히 수집하는 것이 중요합니다. 먼저 집의 시세를 파악하고, 등기부등본과 건축물대장 등 집에 관련된 서류를 꼼꼼히 확인해야 하죠. 집주인이 세금을 잘 내왔는지도 살펴봐야 합니다.
📊 실제 시세 확인
계약하려는 집의 실제 시세부터 파악해야 합니다. 보통 매매가 대비 전세가(전세가율)가 70~80%를 넘으면 위험하다고 볼 수 있는데요. 시세 정보는 공인중개사나 집주인에게 묻는 것보다는 국토교통부에서 운영하는 실거래가 공개시스템을 통해 직접 확인하는 것이 더 정확합니다.
💡 전세가율 계산하기
전세보증금 ÷ 주택 매매가격(시세) x 100%
📑 등기부등본 확인
전세 계약을 체결하기 전 등기부등본 확인은 필수입니다. ‘'대법원 인터넷등기소'에서 확인할 수 있는데, ‘갑구’에는 소유권에 관한 내용이 포함됩니다. 압류, 가압류, 가등기 등 소유권을 제한할 수 있는 요소가 있는지 확인해야 하죠. ‘을구’에서는 집에 잡힌 빚을 알 수 있습니다. 여기서 근저당권, 전세권이란 단어가 있는지 찾아봐야 합니다. 입주 전 집주인이 집을 담보로 대출을 받았다면 나보다 은행의 권리가 앞서죠. 그러면 집이 경매에 넘어갔을 때 전세금을 돌려받기 어려워집니다.
💡등기부등본 용어 알아보기
압류·가압류
집주인이 빚을 갚지 못해 돈을 빌려준 사람이나 법인이 이 집을 대신 소유하겠다고 신청한 경우입니다. 그만큼 집주인이 경제적으로 어려운 상황이라는 뜻이죠.
가등기
'소유권 이전 청구권 가등기'가 기록되어 있다면, 그 집이 다른 사람에게 넘어갈 예정이라는 의미입니다. 따라서 소유권 변동 여부를 반드시 확인한 후에 계약해야 합니다.
근저당권
집을 담보로 은행에서 돈을 빌린 경우, 근저당권이 설정됩니다. 근저당권이 설정된 금액과 전세보증금을 합한 금액이 집값의 80% 이하여야 안전하다고 판단됩니다.
전세권
집을 소유하지 않아도 사용하면서 생기는 수익을 가질 수 있는 권리입니다. 이전 세입자가 보증금을 돌려받지 못해 설정해 놓았을 가능성이 있으므로, 전세권이 설정되어 있다면 계약을 다시 고려해야 합니다.
🏗️ 건축물대장 발급
건축물대장은 집에 대한 정보를 정리해서 기록한 문서입니다. 이를 통해 건물이 정해진 용도대로 사용되고 있는지, 불법 또는 무허가 건물은 아닌지 확인해야 합니다. 만약 건물이 이러한 규정을 위반하고 있다면 주택임대차보호법의 적용을 받지 못하게 되어 보증금 문제 발생 시 정부의 지원을 받을 수 없게 됩니다. 또한, 이러한 위반 사항은 경매에서 집 가격이 낮게 형성되는 원인 중 하나입니다.
💸 세금 체납 여부 확인
집주인의 세금 체납 여부 또한 중요한 확인 사항입니다. 세금 체납에는 '법정기일'이 있는데, 이는 세금이 부과된 날짜를 의미합니다. 이 법정기일이 세입자의 전입신고보다 먼저인 경우, 세입자의 권리는 뒤로 밀려나게 됩니다. 따라서 집이 경매에 부쳐질 경우, 낙찰금에서 체납된 세금이 먼저 빠져나가게 됩니다. 세금 체납 여부를 확인하는 방법으로는 집주인에게 국세 및 지방세 완납 증명서를 요구하거나, 홈택스 등을 통해 미납 내역을 확인하는 방법이 있습니다.
🧐 계약 중·후 확인할 것
전세 계약을 체결하는 순간과 그 이후에도 주의를 기울여야 합니다. 최종 계약하기 전에 등기부등본을 다시 한번 확인하고, 계약서에 특약을 꼼꼼하게 추가해야 합니다. 계약 이후에는 전입신고와 확정일자를 받는 것이 중요하며, 전세보증보험에 가입하는 것도 필수입니다.
📑 등기부등본 재확인
전세 계약서를 작성하는 시점에서 등기부등본을 다시 확인해야 합니다. 그 사이에 주택 관련 권리 상황에 변동이 있었을 수 있기 때문입니다. 잔금을 지불하기 전에도 다시 한번 등기부등본을 확인하면 좋습니다.
✅ 특약 넣기
계약서 작성 시 안전을 위해 특약을 포함시킬 수 있습니다. 예를 들어, '집주인의 국세 체납이 확인되면 계약을 취소할 수 있다', '집주인 명의가 변경되면 계약을 해지하고 보증금을 돌려준다', '계약 직후에 집주인이 집을 담보로 대출을 받으면 계약을 취소한다', '전세보증보험이 반려되면 계약을 취소한다' 등의 특약을 고려해볼 수 있습니다.
✍️ 전입신고·확정일자부터
계약을 마친 후에는 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. 이를 통해 법적으로 세입자임을 주장할 수 있습니다. 전입신고를 미루면 집주인이 그사이에 집을 담보로 대출을 받을 위험이 있습니다.
💕 전세 보증보험 가입
전입신고를 하고 확정일자를 받았다면 전세 보증보험에 가입할 수 있습니다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등에서 제공하며, 개인의 상황에 맞는 보험에 가입하면 됩니다. 단, 전세 계약 기간의 절반이 지나기 전에 가입해야 하죠.
| 기관 | HUG | HF | SGI |
| 상품 | 전세보증금반환보증 | 일반전세지킴보증 | 전세반환보증보험 (개인임차인용) |
| 보증 한도 | 수도권 7억 원 기타 지역 5억 원 |
수도권 7억 원 기타 지역 5억 원 |
아파트 무제한 기카 주택 10억 원 |
| 보증료율(연) | 0.115% ~ 0.154% | 0.02% ~ 0.04% | 아파트 0.183% 기타 주택 0.208% |
기관별 전세 보증보험 비교
전세 계약을 체결하기 전에는 집의 시세를 파악하고, 등기부등본, 건축물대장 등의 서류를 확인하며, 집주인의 세금 체납 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 계약을 체결할 때는 등기부등본을 마지막으로 확인하고, 특약을 넣어야 합니다. 계약 이후에는 전입신고와 확정일자를 먼저 처리하고, 전세 보증보험에 가입하면 되죠.
복잡한 전세제도 속에서 세입자는 항상 불리한 입장입니다. 집주인과 공인중개사 등이 짜고 작정하고 세입자를 속이면 피할 방법이 없죠. 하지만 미리 대비할 수 있는 부분도 많습니다.
최근에는 정부에서도 세입자를 지원하는 다양한 제도를 마련하고 있습니다. 올해 선보인 ‘안심 전세’ 앱이 대표적이죠. 전셋집을 구하고 있거나 이미 전셋집에 살고 있다면, 수시로 관련 제도를 찾아봐도 좋습니다.
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