8.8 주택공급대책, 서울 그린벨트 해제 확정 집값 잡을까?

 

서울 그린벨트 풀린다

🥧 넓어진 파이

지난 8일, 정부가 공급 확대에 중점을 둔 8.8 부동산 대책을 발표했습니다. 8.8 부동산 대책 중 가장 화제를 모은 것은 그린벨트(개발제한구역) 해제인데요. 서울과 인근 지역의 그린벨트를 풀어 8만 호가량의 주택을 공급하겠다는 내용입니다. 정부가 서울 내 그린벨트를 대규모로 해제하는 건 이명박 정부 이후 12년 만입니다.

최상목 경제부총리가 8일 정부서울청사에서 부동산관계 장관회의를 하고 있다. 회의에는 박상우 국토교통부 장관, 김병환 금융위원장, 오세훈 서울시장, 이복현 금감원장이 참석했다. /연합뉴스

 

🔍 그린벨트(개발제한구역): 도시의 무질서한 확산을 방지하고, 환경을 보전하기 위해서 개발을 제한한 녹지대를 말합니다. 그린벨트 내에선 건축물의 신축·증축, 용도변경, 토지의 형질변경 및 토지 분할 등의 행위가 제한됩니다.

 

🤔 달아오르는 시장

구체적인 해제 지역은 11월에 발표될 예정이지만, 유력 후보지를 놓고 시장의 관심이 뜨겁습니다. 강남구 수서동과 세곡동, 서초구 내곡동과 양재동, 송파구 방이동 등이 유력하게 거론되죠. 개발이익을 노린 투기 수요를 막기 위해 서울 전 지역 그린벨트를 올해 말까지 토지거래허가구역으로 지정하기도 했습니다.

 

🔍 토지거래허가구역: 일정 규모 이상의 토지나 건물을 거래할 때 지자체장의 허가를 받아야 하는 제도를 의미합니다. 투기 수요로 인해 땅값이 급등하거나 그럴 우려가 있는 지역이 주로 지정됩니다.

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재개발·재건축 활성화

💰 시간이 곧 돈

정부는 도심 내 주택 공급을 늘리기 위해 재건축·재개발 활성화에도 나섭니다. ‘재건축·재개발 촉진법’ 제정을 추진해 서울 내 37만 가구 정비사업의 속도를 높이겠다는 건데요. 시간이 오래 걸리는 사업 절차를 통폐합해 사업 기간을 최대 3년가량 단축할 수 있게 만듭니다.

 

💡 혜택은 높이고 부담은 줄이고

또 정비사업의 최대 용적률을 3년간 30%P 올리고, 임대주택 공급 의무는 줄여 사업성을 높일 계획입니다. 건축물 높이 제한, 아파트 동 간 간격 제한 등의 규제도 완화하는데요. 재건축 사업으로 발생한 초과 이익 중 일부를 부과 징수하는 재건축부담금도 폐지합니다.

🔍 용적률: 건물 연면적을 대지면적으로 나눈 비율을 뜻합니다. 용적률이 높을수록 건축물을 높게 지을 수 있기에 분양 물량이 증가하고 투자 수익이 높아집니다. 건폐율과 함께 해당 지역의 개발밀도를 가늠하는 척도로 활용되고 있습니다.

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비아파트 시장 살린다

🏠 빌라도 괜찮아!

빌라, 다세대주택 등 비아파트 시장을 살려 아파트에 쏠린 수요를 분산시키는 정책도 내놨습니다. 2년간 정부가 11만 호의 신축 빌라를 매입해 공공임대주택으로 활용하는 내용인데요. 정부는 서울에 있는 비아파트의 경우, 공급이 정상화될 때까지 무제한 매입하겠다고 밝혔죠. 세입자가 6년간 전세나 월세로 거주한 뒤 해당 주택을 분양받을 수 있는 분양 전환형 신축매입 제도도 도입하는데요. 11만 호 중 2만1천 호 이상에 적용될 예정입니다.

 

💸 세금도 깎아준다

신축 빌라나 주거용 오피스텔 등 소형 주택을 구입하는 경우 세금 산정 시 주택 수에서 제외해 주는 혜택도 2027년 말까지 2년 연장됩니다. 청약 시 무주택으로 인정받는 비아파트 범위도 확대되는데요. 기존엔 60㎡ 이하, 수도권은 1.6억 원, 지방은 1억 원 이하 주택만 해당했지만 85㎡ 이하, 수도권 5억 원, 지방 3억 원으로 대폭 완화되죠.

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8·8 대책, 점수는?

🥕 공급 확대 기조 긍정적

건설비 폭등으로 주택 인허가 및 착공 물량이 급감하는 상황에서 공급 활성화라는 정책은 유의미하다는 평가가 나옵니다. 특히 비아파트 시장 정상화를 통해 전셋값 상승을 막고 시장 불안을 잠재울 것이란 긍정적인 효과가 기대되죠.

 

👀 어게인 2009년?

다만, 그린벨트 해제를 두고선 비판이 이어집니다. 2009년 보금자리주택을 연상시킨다는 지적이 나오는데요. 당시, 강남 세곡동 지역의 그린벨트가 해제되고 6,600호가량의 주택이 공급됐지만, 해당 아파트의 시세가 분양 이후 2~3배로 급등하면서 집값 안정화에 실패했죠. 이번 정책도 개발 이익을 누리는 소수에게만 혜택이 돌아갈 것이란 우려가 큽니다.

 

⏳ 시간이 너무 걸리는데

당장 치솟는 집값을 잡기엔 무용지물이라는 비판도 있습니다. 그린벨트 해제, 재건축·재개발 활성화가 주택 공급으로 이어지기까지 상당한 시간이 소요되기 때문인데요. 국토부 차관은 그린벨트 해제 이후 분양까지 5~6년이 걸릴 것이라고 밝혔죠. 또 법 개정이 필요한 대책도 많은 만큼 국회 문턱을 넘기 위해선 야당 협조가 필요하다는 과제도 남아있습니다.

진현환 국토교통부 1차관이 지난 3월19일 서울 종로구 정부서울청사에서 스물한 번째, 국민과 함께하는 민생토론회 사후브리핑을 하고 있다. 2024.08.09. (사진=뉴시스 DB) photo@newsis.com