🎢전국 아파트 가격 상승세에서 하락세로

전국 아파트 가격 상승세가 19주 만에 멈췄습니다. 서울 강남구 아파트 거래가마저 하락하면서 부동산 시장에 대한 불안이 증폭되는데요. 전문가들 사이에서도 이번 하락세가 일시적인 지역적 조정인지, 아니면 장기적인 대세 하락의 시작인지 의견이 갈립니다.

 

아주경제

 

📉 떨어지는 부동산 가격

전국 아파트 가격 상승세가 19주 만에 멈췄습니다. 아파트 가격 상승을 주도하던 서울 강남구의 거래가마저 하락했는데요. 수도권 및 5대 광역시 전체 평균도 떨어졌습니다.

 

🛑 19주 만에 상승세 STOP

지난달 23일 한국부동산원의 발표에 따르면 전국 아파트 가격이 0.00%의 보합을 보였습니다. 가격이 그대로였다는 이야기입니다. 지난 7월 셋째 주부터 시작된 상승세가 19주 만에 멈췄는데요. 서울은 0.03% 상승했지만, 전주보다 상승 폭이 줄었습니다.

 

😮 강남마저 하락 전환

특히 올해 부동산 가격 상승을 주도한 서울 강남구 아파트 거래가가 0.02% 하락해 이목을 끌었습니다. 31주 만에 강남구 아파트 가격이 내려갔는데요. 올해 주택가 상승을 주도한 강남구 아파트 가격은 현재 부동산 시장 심리를 나타내는 중요한 지표로 봅니다. 강남 아파트 가격 하락은 구매 의욕이 약화한 신호로도 해석될 수 있습니다.

 

📉 서울 실거래가 지수, 매매량도 감소

올해 들어 9개월 동안 꾸준한 상승세를 보이던 서울 아파트의 실거래가 지수도 10월에 잠정적으로 하락했습니다. 실거래가 지수는 부동산 시장에서 실제 거래된 매매가격의 움직임을 나타내는 지표로, 실거래가 지수가 상승했다는 것은 최근 지난 거래보다 비싸게 팔린 아파트가 늘어난다는 의미입니다. 한국부동산원에 따르면 올해 1~9월에 서울 아파트 실거래가 지수는 누적으로 약 13.4% 상승했지만, 10월에는 -0.45%를 기록했습니다. 또한, 서울 지역 아파트의 매매량 자체도 감소했는데요. 서울 아파트 거래량은 작년 하반기에 1천 건을 밑돌았으나 5월에 3천 건을 넘어섰으며, 8월을 정점으로 9월부터는 연이어 줄어들었습니다.

 

🤔 수도권, 5대 광역시도 마찬가지

서울 내 가격이 상대적으로 저렴한 아파트가 집중된 노원, 도봉, 강북 지역의 주택값마저 하락하며, 수도권 및 5대 광역시 전체 평균도 하락세입니다. 인천(-0.05%)은 3주 연속으로 하락했고, 경기(0.02%)도 지난 10월부터 상승 폭이 계속해서 줄어들고 있습니다. 5대 광역시는 지난주의 보합에서 이번 주에 -0.02%로 하락 전환했고, 세종(-0.02%)도 내리막길인 건 마찬가지입니다.

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😥 활기를 잃은 부동산 시장

KB부동산이 집계하는 3대 부동산 심리지수도 동시에 하락했습니다. 월간 매수우위지수는 11개월 만에, 가격 전망 지수는 10개월 만에 각각 하락세로 전환했습니다. 최근 등락을 반복해 온 거래활발지수도 떨어졌죠. 이는 부동산 중개업계에서 관망세가 강조된다는 의미로 해석할 수 있습니다.

 

👥 매수자보다 매도자가 많다

10월의 매수우위지수는 28.2로, 지난 6월(28.4) 이래로 가장 낮은 수치입니다. 매수우위지수는 일반적으로 기준선 100을 기준으로 그보다 높으면 사는 사람이 많고, 낮으면 파는 사람이 많다는 것을 의미하는데요. 이전에 8월(32.6)과 9월(32.9)에 30선까지 회복했던 상황에서 10월에 다시 하락한 겁니다. 매수우위지수는 작년 11월에 17.3으로 최저점을 찍은 뒤 소폭이나마 개선돼 10개월 연속 상승세를 기록했으나, 다시 하락세에 접어들었습니다.

 

‍🤔 중개업자들도 가격 하락 예상

월간 가격 전망 지수도 97.1을 기록하면서 100 밑으로 내려갔습니다. 이 지수가 100을 넘으면 부동산 중개업자들이 가격 상승을, 100 미만이면 하락을 예상하는 것인데요. 올해 8월(102.3)과 9월(104.5)에는 2개월 연속으로 100 이상을 기록했습니다. 부동산업계 관계자는 금리 상승, 특례보금자리론 대상 축소를 비롯한 대출 규제 등이 관망세를 부추기는 분위기라며 서울에서도 영등포, 서대문, 노원 등 주요 지역에서 이전보다 가격을 낮춘 거래 비중이 높게 나타났다고 설명했습니다.

 

😢 활발지수도 3개월 만에 하락

부동산 시장의 거래 분위기를 나타내는 거래활발지수도 12.5로 3개월 만에 수치가 하락했습니다. 이 지수는 100을 초과할수록 거래가 활발함을 나타내는데요. 작년 말 1.4까지 떨어졌던 거래활발지수는 지속해서 상승해 9월에는 17.1까지 기록했습니다. 실제로 서울 아파트 매물은 8만 건에 달합니다. 업계 관계자에 따르면 고금리 여파로 대출 부담이 커지면서 현금 자산이 부족한 실수요층 유입이 제한적인 상황입니다.

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가격이 왜 떨어진 건데❓

부동산 가격 하락의 원인으로는 최근에 종료된 특례보금자리론, 미국에서의 고금리 불안, 그리고 저가 매물 소진 등이 지목됐습니다. 전문가들은 복합적인 요인으로 매수 심리가 계속 위축한다고 덧붙이고 있습니다.

 

💰 고금리 장기화

부동산 가격 하락의 가장 큰 이유는 고금리 기조의 장기화입니다. 지난 9월, 제롬 파월 미국 연방준비제도 의장이 기자회견에서 기준금리를 더 높게, 더 오래 유지할 가능성을 언급하며 투자 심리가 급격히 주춤했죠. 이에 따라 전문가들은 작년부터 이어져 온 고금리 이슈가 내년 부동산 시장에서도 가장 주요한 변수로 작용할 것으로 예상합니다. 최근 금리 인하 신호가 나오고 있지만, 빨라야 내년 중순은 돼야 본격적인 인하가 시작될 걸로 보이는 만큼 내년까진 비슷한 상황이 이어질 듯 보입니다.

 

🏛️ 정책대출 축소

특례보금자리론 일반형 대출이 종료된 영향도 있습니다. 올해 실시된 특례보금자리론 일반형 대출은 고정금리와 연 4%대 저금리를 적용하면서 소득 제한을 없앴습니다. 정부는 약 40조 원의 기금을 조기 소진함에 따라 9월 말 특례보금자리론 일반형 판매를 종료했죠. 전문가들은 특례보금자리론이 과한 유동성을 공급했으며, 중단되자 매수세가 줄어들며 시세가 하락한 것이라고 지적했습니다. 내년 1월 말에는 거래량을 지탱하던 특례보금자리론 우대형 대출도 중단되는데요. 전문가들은 이에 따라 한동안 거래 위축이 예상된다고 언급했습니다.

 

🏠 저가 매물 소진

매도자와 매수자의 눈높이 차이가 벌어지면서 매물이 쌓인 것도 원인입니다. 올해 들어 부동산 시장이 오랜만에 호황을 보이면서, 집을 팔려고 내놓은 집주인들이 늘었습니다. 그러나 주택담보대출 금리 상승, 정책대출 축소 등으로 매수 심리가 위축되면서 그나마 팔릴만한 저가 급매물은 이미 다 팔리고 다른 매물은 쌓이고 있다고 분석합니다. 실제로 한 부동산 분석업체에 따르면 11월 기준 서울 아파트 매물이 연초 대비 59% 늘었죠.

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일시적 관망세 🆚 하락세 지속

한편, 앞으로의 가격 추이에 대한 의견은 갈립니다. 단순히 이번 달 지표의 하락으로 아직 하락세에 접어들었다고 보기 이르다는 의견과, 회복 모멘텀이 부족해 장기적으로 거래 감소가 이어질 것이라는 의견이 충돌하는 것입니다.

 

🤔 아직 하락세라 보긴 일러

일부 전문가들은 아직 조정기나 대세 하락에 접어들었다고 보긴 이르다고 지적했습니다. 이번 달 지표가 하락했다고 해서 바로 하락세에 돌입했다고 단언하는 것은 오히려 시장 내 불안을 키울 수 있다는 설명입니다. 매수 심리가 위축된 상황에서 조정을 받는 지역이 발생할 수 있지만, 하락과 상승이 반복되는 사이클의 한 측면일 수 있다고 강조했습니다.

 

🏠 전세 시장은 활발

또 매매 시장을 선행하는 전세 시장은 여전히 활발하게 진행되고 있다는 점에서 매매 시장의 하락세가 오래 지속되지 않을 것이라는 분석도 나옵니다. 임차 수요의 증가와 전셋값 상승이 이를 뒷받침한다고 강조했습니다. 매수 심리 위축, 청약 시 높아진 분양가, 입주 물량 감소 등으로 인해 매매 시장을 선행하는 전세 시장의 경우 여전히 수요가 공급을 앞서고 있다는 설명입니다. 또 최근 전월세전환율이 높게 상승해 월세보다 전세 선호도가 높아지고 있다는 점도 근거입니다.

 

🚨 회복 시그널 약해

반면, 장기적으로 거래 감소가 이어질 것이라는 분석도 나옵니다. 당장 시장의 반등을 끌고 갈 새로운 모멘텀이 없다는 설명인데요. 최근 일부 지역에서 신고가를 기록하거나 오른 가격에 거래되는 사례가 나오고 있지만 대부분 급매물이 해소된 것이라고 덧붙였습니다. 거래량 자체가 수요자 심리와 밀접하게 연관돼 금방 회복하기 어려울 것이라는 전망입니다.

 

😥 2030, 고금리 버틸 수 있을까?

또한, 고금리가 계속되는 상황에서 이자 상환 여력이 부족한 20∙30세대의 신용 리스크 증가가 부동산 가격 하락을 가속할 것이라는 지적도 나옵니다. 작년 12월 32%까지 축소됐던 2030 세대의 서울 아파트 매매 비중이, 올해 들어 대출 규제가 완화되면서 40% 수준까지 급격히 증가했습니다.

 

 

지금까지 최근 발표된 주요 부동산 지표들과 아파트 가격 하락세의 원인 및 전망에 대해 알아봤습니다. 최근 부동산 시장의 불안 요인이 두드러지고 있는 상황에서, 부동산 거래가격이 하락세를 기록한 것은 시장 참여자들에게 경고 신호로 받아들여지는데요. 고금리 기조의 장기화와 정책적인 영향으로 인한 정책대출의 축소는 부동산 가격 하락에 더 큰 압력을 가합니다. 그러나 현재의 하락세가 일시적인 경향인지, 아니면 장기적인 조정의 시작인지에 대한 두 가지 의견이 공존하고 있습니다. 정책적인 변화, 금리의 움직임, 그리고 국내외 경제 상황 등 다양한 변수들이 시장에 영향을 미칠 듯 보입니다.