다주택자 규제 회피 안정적인 수익, 꼬마 빌딩의 모든 것

 

🏢 3줄 요약

 

꼬마빌딩은 임대 수익과 지가 상승으로 인한 수익을 기대할 수 있고, 원하는 대로 공간을 마련할 수 있다는 장점을 가집니다. 그러나 환금성이 낮고 관리가 복잡하다는 단점도 있습니다.

 

꼬마빌딩 투자는 예산 설정·지역 선정·매물 탐색·매물 가치 평가·협상·계약의 과정을 거칩니다. 투자 전 입지를 고려하고, 건물 상태를 직접 점검하는 것이 가장 중요합니다.

 

부동산 시장의 침체기에도 불구하고, 꼬마빌딩은 다주택자 규제를 피하고 안정적인 수익을 확보할 수 있는 매력적인 투자처입니다.

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부동산 시장 침체에도 꼬마빌딩의 인기는 한동안 가시지 않았습니다. 다른 부동산에 비해 투자 자본이 적게 들고, 아파트 등의 주택에 비하면 규제가 덜하기 때문인데요. 하지만 꼬마빌딩 투자는 생각보다 만만치 않습니다. 같은 상권이라 해도 사소한 입지 차이나 건물 관리 상태, 임차인 등에 따라 투자의 성패가 갈리죠. 그래서 이번에는 꼬마빌딩 투자 똑똑하게 하는 법에 대해 알아보겠습니다.

 

꼬마빌딩이 뭐길래?

꼬마빌딩은 작은 규모의 상가 건물을 의미합니다. 임대 수익과 더불어 지가 상승으로 인한 수익도 기대할 수 있으며, 주거 공간도 마련할 수 있다는 장점이 있죠. 다만, 오피스텔이나 상가에 비해 규모가 크기 때문에 환금성이 낮고, 관리가 복잡합니다.

 

🏢 꼬마빌딩이란

상대적으로 소규모인 상가 건물을 의미합니다. 정확한 기준은 없지만, 흔히 연면적 1천 평(3305.8㎡) 미만의 건물을 가리킵니다. KB부동산의 정의는 더 자세한데요. 상업 용무 용도의 일반 건물 중에 연면적이 330㎡ 이상 3,300㎡ 이하면서 대지면적이 100㎡ 이상인 건물을 꼬마빌딩으로 정의합니다.

 

🔍 연면적: 지하를 제외한 지상 부분 건물 각 층의 바닥 면적을 모두 합친 면적입니다. 예를 들어 3층 건물의 연면적은 1, 2, 3층 바닥 면적을 모두 더한 값입니다.

 

🔍 대지면적: 건축물을 지을 수 있도록 허가된 땅의 크기입니다. 건물을 하늘에서 바로 내려다본 모양의 면적이기도 하죠.

 

✌ 더블 수익원

꼬마빌딩은 건물에서 나오는 임대 수익뿐만 아니라 땅의 지분 상승으로 인한 추가 수익까지 노릴 수 있습니다. 아파트를 여러 채 갖고 있는 것과 마찬가지죠. 특히 건물은 세월이 지나면 노후화하면서 가치가 떨어지는데요. 반대로 땅은 시간이 지날수록 가치가 올라갑니다. 따라서 임대 수익과 더불어 지가 상승 수익도 기대할 수 있다는 점에서 꼬마빌딩이 주목됩니다.

 

😋 바라는 대로

오피스텔, 상가 등과 달리 직접 살면서 수익을 올릴 수도 있습니다. 꼬마빌딩은 본인이 원하는 층에 주거, 사무실 등 원하는 공간을 마련해서 살 수 있죠. 그리고 남은 층에 임대를 놓아서 수익을 올리면 됩니다. 주거를 위해서 따로 아파트 등 주택을 마련할 필요 없이 꼬마빌딩 하나로 해결되는 겁니다.

 

💸 낮은 환금성

단, 다른 수익형 부동산과 비교했을 때 환금성은 떨어집니다. 규모가 커서 팔기까지 시간이 걸릴 수 있기 때문인데요. 꼬마빌딩을 매수할 때 거래량이 많은 지역인지 알아봐야 하는 이유입니다.

 

💦 복잡한 관리

수익형 부동산 중에선 규모가 큰 만큼 관리도 쉽지 않습니다. 많은 임차인을 상대해야 하고, 건물의 공용 수도나 전기 등 공과금 관리도 필수적이죠. 건물 자체로서의 규모는 크지 않아서 별도의 관리사무소나 관리인을 두는 것은 어렵습니다. 그래서 직접 관리를 하거나 건물 관리 회사에 따로 용역을 맡겨야 할 수도 있습니다.

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꼬마빌딩 투자 로드맵

꼬마빌딩 투자는 예산을 세우는 것부터 시작해야 합니다. 그다음 투자할 지역을 고르고, 그 지역을 중심으로 매물을 찾으면 되는데요. 해당 지역의 상권, 교통망, 경기 상황 등을 종합적으로 고려하여 매물의 가치를 평가해야 하죠. 매도자와의 협상이 이루어지면 계약이 진행됩니다.

 

💰 예산 세우기

투자의 첫 번째 단계는 투자할 수 있는 금액을 파악하는 겁니다. 수중의 현금뿐만 아니라, 부동산 등 담보로 제공할 수 있는 자산까지 종합적으로 고려해야 하는데요. 담보를 내놓으면 받을 수 있는 대출이 늘어나기 때문입니다. 물론 현금도 꼭 있어야 합니다. 현금이 없는 상황에서 가지고 있는 부동산을 팔아서 바로 빌딩을 산다는 계획은 위험할 수 있습니다. 부동산이 언제 매각될지 모르기 때문이죠.

📍 지역 고르기

다음으로 투자할 지역을 골라야 합니다. 투자 목적에 따라 눈여겨 볼 지역이 달라집니다. 시세 차익을 원한다면 강남·성수·마포 등 인기 지역을 노려볼 수 있죠. 노후 대비가 목적이라면 다른 지역도 살펴보는 것이 좋습니다. 무엇보다도 거래량이 많은 지역을 고르는 것이 중요한데요. 국토교통부의 ‘실거래가 공개시스템’, 부동산플래닛의 ‘마켓 리포트’ 등을 통해 상업용 부동산의 연간·분기·지역별 거래량을 확인할 수 있습니다.

🔎 매물 찾기

투자 지역이 정해졌다면 매물을 찾을 차례입니다. 다양한 채널에서 부동산 매물 정보를 얻을 수 있는데요. 직접 발품을 팔거나, 온라인 앱을 통해 손품을 파는 방법이 있습니다.

 

직접 발품을 파는 방법은 부동산에 찾아가는 겁니다. 특히 지역 부동산에는 근처 건물주가 알고 지내던 중개인에게만 내놓는 매물이 종종 나오기 때문에 꼭 확인해 봐야 합니다. 손품을 팔 때 활용하는 대표적인 앱은 ‘네이버 부동산’입니다. 매물이 많고, 위치별 가격도 확인할 수 있죠.

 

‘디스코’에서는 매물에 대한 실거래가와 면적 등의 정보를 제공합니다. 해당 총액과 단가를 선택한 후 매물 검색을 할 수 있다는 것이 장점입니다. 이외에도 빅데이터와 AI 기반으로 건물 거래 정보를 제공하는 ‘밸류맵’ ‘부동산플래닛’ 등이 있습니다.

🌟 가치 판정하기

이제 매물이 수익을 안겨줄 수 있는지 확인해 봐야 합니다. 기대수익률뿐만 아니라 주변 입지와 상권, 배후 상황과 교통망, 지역 경기 상황 등의 요소를 종합적으로 파악해서 평가해야 하는데요.

 

혼자서 하기 어렵다면, 모바일 앱을 활용해 볼 수 있습니다. ‘부동산플래닛’과 ‘랜드북’ 등의 앱에서 토지와 건물의 가치를 산출해 추정가를 제공해 주죠. 땅의 공시지가와 인근 지역의 실거래 사례도 확인할 수 있습니다. 물론 앱의 정보로만 판단할 수는 없지만 참고할 만한 정보입니다.

 

🔍 공시지가: 토지의 단위면적 당 가격을 일컫습니다. 건물을 제외한 땅의 가치만을 나타내는 지표입니다.

 

매수 협상하기

매수할 물건이 정해졌다면 매도자와 협상이 진행됩니다. 이때 중요한 것은 급매물인지 가려내는 겁니다. 빌딩은 주택과 달리 급매물이라도 일반 매물과 비슷한 가격으로 시장에 나옵니다. 협상에서 알아채지 못하면 급매물을 정상 가격에 살 수도 있죠. 초반 가격 협상에서 5~10% 정도 깎아준다면 급하게 내놓은 물건일 가능성이 높습니다.

 

🤝 매매 계약하기

마지막으로 계약이 남았습니다. 계약 전에 확인했더라도, 계약 당일에 반드시 관련 서류를 다시 한번 확인해야 합니다. 가장 먼저 확인할 사항은 등기부등본상의 소유자와 실제 소유자가 일치하는지 여부인데요.

 

계약하러 나온 매도자가 대리인이라면 반드시 실제 소유자와 통화하고, 통화 내용을 녹음해 두는 것이 안전합니다. 대리인이 소유자와 부부 사이여도 인감 증명이 첨부된 위임장은 필수입니다. 또한, 매도자가 제공한 임대차계약서의 내용과 임대차 현황이 일치하는지 꼼꼼히 확인해야 합니다.

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투자 시 주의점

꼬마빌딩 투자의 핵심은 입지입니다. 또한 투자 전에 주변 업종을 분석하고, 건물 상태를 꼼꼼히 확인해야 하는데요. 리모델링 등을 통해 건물 가치를 높이는 방법도 고려해 볼 만합니다.

 

📍 입지 고려하기

꼬마빌딩에 투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은 단연 입지입니다. 상권 형성 여부에 따라 빌딩의 가치가 달라지기 때문이죠. 특히 대중교통과의 접근성과 도로의 너비를 따져봐야 합니다. 보통 6~12m 폭의 도로를 낀 꼬마빌딩이 추천됩니다. 4m는 자동차가 지나가면 옆으로 사람이 다니기 불편하고, 15m부터는 횡단보도가 붙어서 사람들이 자유롭게 양쪽 도로의 상가를 오가기 어렵습니다.

🏪 주변 업종 분석하기

꼬마빌딩 주변에 형성된 업종에 대한 분석도 필요합니다. 여성과 청년층을 대상으로 하는 업종이 많은 지역일수록 건물 가치가 상승할 가능성이 높은데요. 예를 들어 일반 식당보다 편의점이나 카페가 유리하죠. 여성 의류와 액세서리 상점이 모여있는 곳도 높은 임대료를 거둘 수 있어 주목해야 합니다.

 

🏚  건물 상태 점검하기

투자 전에는 반드시 현장에서 건물 내·외부 상태를 꼼꼼히 점검해야 합니다. 노후 상태, 누수 여부, 불법 건축물 여부를 파악할 수 있기 때문이죠. 주차 시설과 엘리베이터의 유무도 중요한 체크 포인트입니다. 건물의 방향은 아파트와 반대로 남향보다 북향이 추천됩니다. 북향 건물이 일조권 사선제한의 영향을 덜 받고, 용적률 측면에서도 유리하기 때문입니다.

 

🔍 일조권 사선제한: 주변 건축물의 햇빛을 받을 수 있는 권리, 즉 일조권을 보장하기 위해 건물의 높이를 제한하는 겁니다.

 

🔍 용적률: 건물의 연면적을 대지 면적으로 나눈 비율입니다.

 

🎢 건물 가치 높이기

꼬마빌딩을 매수할 때 리모델링·신축·증개축·용도 변경 등을 통해 건물의 몸값을 올릴 수 있습니다. 아파트와 달리 임차인을 바꾸거나 리모델링만 해도 건물 가치가 올라갈 가능성이 크죠. 특히 리모델링에 드는 비용은 신축의 65~70% 수준이라 고려해볼 만한데요. 리모델링을 하면 건물 수명도 20~30년 가까이 늘어납니다.

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꼬마빌딩 투자 전망은?

부동산 시장 자체가 침체기인 건 사실입니다. 하지만 오히려 꼬마빌딩을 사려는 사람에게는 지금이 기회일 수 있죠. 다주택자 규제를 피하고, 노후를 위해 안정적인 수익을 확보하고자 한다면 꼬마빌딩은 좋은 선택지가 될 수 있습니다.

 

로또는 옛말

부동산 시장 자체가 폭발적인 수익을 기대하기는 어렵다는 분석이 지배적입니다. 경제 저성장 기조가 지속되고, 노령화로 인해 건물 수요가 줄어드는 것이 원인인데요. 부동산 가격이 오르더라도 과거와 같은 급격한 상승을 기대하기 어려운 상황입니다.

 

🤔 지금이 투자 적기?

꼬마빌딩 매매 시장이 흔들리는 지금이 오히려 매수자에게는 기회일 수도 있습니다. 금리가 떨어진다면 지금보다 대출 이자 부담도 줄어들 수 있죠. 단, 꼬마빌딩 대출은 전체 금액의 30% 수준밖에 나오지 않아, 현금을 가진 투자자에게 유리합니다.

 

🏘  다주택자 규제 피하기

다주택자에 대한 규제가 심해지는 상황에서 아파트 외의 투자처를 확보해야 할 필요도 있습니다. 여전히 재개발·재건축 지역의 주택 투자에 대한 열기는 높지만, 이 과열된 투자를 억누르는 정책이 꾸준히 나옵니다. 이에 아파트의 대안으로 빌딩이 주목되죠.

 

👵 노후를 위한 투자

노후 대비에 빌딩만 한 것이 없다는 평가도 나옵니다. 빌딩을 일단 가지고 있으면 임대 등을 통해 꼬박꼬박 수익을 올릴 수 있기 때문입니다. 다만 한 번 투자할 때 지역을 신중히 선택하는 것이 중요한데요. 시장 상황이 불안한 만큼 신흥 상권보다는 안정적인 수요가 있는 인기 상권에 투자하는 것이 추천됩니다.

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우리나라에서 부동산 투자하면 가장 먼저 떠오르는 것은 아파트입니다. 대부분 아파트로 부동산 투자에 발을 들이기 시작하죠. 하지만 아파트는 가격이 오르내리는 주기가 있어서 안정적인 현금 흐름을 유지하기 어려울 수 있습니다. 꼬마빌딩 가격이 낮아진 요즘, 아파트 투자에만 집중하기보다는 꼬마빌딩으로 포트폴리오를 다각화해 보는 건 어떨까요?