그린벨트 A to Z

 

지난달 21일 정부가 울산에서 개최한 민생토론회에서 지방 그린벨트 규제를 대폭 해제하겠다고 밝혀 많은 관심을 받았습니다. 흔히 그린벨트는 환경 보호를 위해 도시 주변에 녹지를 보존하는 정책으로 알고 있습니다. 그러나 그린벨트 지정과 해제는 지역 경제 활성화와 함께 부동산까지 영향을 줄 수 있는 정책인 만큼 많은 관심을 두고 지켜봐야 합니다. 오늘은 그린벨트에 대해 조금 더 자세히 알아보겠습니다.

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그린벨트에 대해

🌳 그린벨트란

그린벨트(Green Belt)는 도시의 무분별한 확산을 막고 도시 주변의 녹지와 자연환경을 보존하기 위해 만들어진 개발제한구역입니다. 이름 그대로 그린벨트로 지정된 지역에선 도시 개발이 불가능합니다. 조금 더 자세히 설명하자면 건물의 신축이나 증축, 토지의 용도 변경 등을 할 수 없죠. 국토교통부나 각 지역 시도지사의 허가가 있을 때만 허용된 범위 내에서 개발이 가능합니다.

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🗓 그린벨트의 역사

그린벨트는 1930년대 영국에서 처음으로 만들어졌습니다. 이후 미국, 캐나다, 호주 등으로 그린벨트 제도가 퍼져나갔고 현재는 20여 개 국가가 그린벨트 제도를 운용합니다. 우리나라는 1971년 그린벨트를 처음으로 도입했고, 서울 근교에만 그린벨트를 지정했다가 점점 국토 전반으로 그린벨트를 넓혔습니다. 그러다 다시 1990년대부터 그린벨트를 조금씩 해제하는데요.

 

🇰🇷 우리나라 그린벨트 현황

현재 우리나라의 전체 그린벨트 지역 중 약 64%가 지방에 있고, 36%가 서울 및 경기도 권역에 있습니다. 서울을 먼저 살펴보면, 외곽 지역에 그린벨트가 넓게 펼쳐져 있습니다. 현재 서울 전체 면적의 약 25%, 약 150㎢가 그린벨트입니다.

 

지방으로 눈을 넓히면 광역시 등 주요 도시 주변에도 그린벨트가 둘러져 있습니다. 원래 1970년대 그린벨트가 확장되면서 각 광역시 외에도 청주, 전주, 진주 등 주요 도시 주변에 그린벨트가 존재했는데요. 1990년대부터 그린벨트가 점점 해제되면서 지금은 각 광역시를 제외하면 창원만이 주변에 그린벨트가 있습니다.

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🚧 그린벨트의 효과

일반적으로 대도시에는 면적에 비해 훨씬 많은 사람이 활동합니다. 그래서 도심 내부가 아니라 도시의 주변부를 개발해 밀도를 낮추고자 하는 건데요. 이를 전부 허용하다 보면 도심 주변이 무분별하게 개발되면서 도시 면적이 지나치게 넓어질 수 있습니다.

 

그린벨트는 이러한 도시 난개발을 막는 효과가 있습니다. 또한, 대도시와 대도시가 합쳐지는 것을 막아 각 도시가 특색을 유지할 수 있도록 돕기도 합니다. 물론 가장 핵심적으로는 도시 주변의 농촌 및 자연 생태계를 보호하는 역할을 하죠.

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그린벨트를 해제하면 어떤 일이?

🏠 부동산에 끼치는 영향

그린벨트가 해제되면 주변 집값이 하락하는 것이 일반적입니다. 그린벨트가 해제된 지역에는 보통 신규 주택이 공급되는데, 주택 공급이 늘어나면 자연스럽게 주택 가격은 하락하기 때문입니다.

 

반대로 땅값은 크게 오릅니다. 그동안은 땅은 있어도 아무런 개발을 하지 못했기 때문에 가치가 낮았지만, 규제가 해제되면서 개발이 가능해지기 때문이죠. 실제로 그린벨트 지역은 해제가 확정되기도 전 해제 검토만으로도 땅값이 오르기도 하죠.

아주경제

🧐 부동산 가격에는 시차가 있다?

그린벨트 해제로 인한 부동산 가격 변동에는 약간의 시차가 존재합니다. 해제 예정인 그린벨트 지역은 빠르게 땅값이 오르는데요. 그러나 주변 지역 주택 및 부동산 가격은 길게는 몇 년 후에 하락합니다. 당장 그린벨트를 해제하는 절차적인 시간도 오래 걸리고, 그 이후 주택을 건설하는 데 또 시간이 필요하기 때문이죠. 한편, 그린벨트가 해제되는 지역이 그렇게 넓지 않은 경우에는 새로 공급되는 주택 수가 적어 주변 부동산 가격에 큰 영향을 주지 않기도 합니다.

 

🌱 환경에 끼치는 영향

그린벨트는 도시의 허파라고 불리기도 합니다. 대도시에서 나오는 각종 오염물질을 정화하고 이산화탄소를 산소로 바꿔주는 역할을 하기 때문입니다. 그린벨트를 해제하면 자연히 녹지가 줄어들고 환경에 부정적인 영향을 줄 수밖에 없죠. 또한, 그린벨트 지역은 시민의 휴식 장소가 되기도 하는데요. 그린벨트가 줄면 답답한 도심을 벗어나 즐길 수 있는 휴식 장소도 사라지는 겁니다.

 

🏙 기존 도심 쇠퇴 우려

앞서 대도시는 그 중심부보다는 주변부 개발 압력이 강하다고 설명했죠. 도심 주변부에 해당하는 그린벨트가 해제되면 해당 지역이 개발되면서 기존 도심이 쇠퇴할 수 있습니다. 또한, 생활권이 너무 넓어지는 도시 거대화 문제도 발생할 우려가 있는데요. 회사와 주요 시설이 모여있는 도심과 주거지가 몰려 있는 주변부 간 거리가 멀어지면서 출퇴근 시간이 오래 걸리는 등 비효율적인 도시 구조가 생겨날 수 있습니다.

 

💰 지역경제 활성화

지방 대도시 근처의 그린벨트가 해제되고, 그 자리에 공장이나 산업단지, 주택이 들어오면 지역 경제가 활성화되는 효과를 누릴 수 있습니다. 그린벨트가 해제되면 보통은 정책적인 지원이나 대규모 투자가 함께 이뤄집니다. 덕분에 지역 개발과 경제 활성화, 일자리 창출이 동시에 이뤄지는 경우가 많죠.

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그린벨트 규제 대폭 푸는 정부

1️⃣ 비수도권 그린벨트 해제는 쉽게

정부는 지난 2월 21일, 울산에서 민생토론회를 개최하고 그린벨트 규제 개선 방향을 발표했습니다. 먼저 비수도권 그린벨트를 쉽게 해제할 수 있는 방안이 마련됐는데요. 지역 전략사업 목적에만 해제 가능 총량 감소 없이 그린벨트를 해제할 수 있게 만들겠다는 겁니다.

 

정부는 지역별로 그린벨트를 해제할 수 있는 면적 상한선을 정해뒀는데 이를 해제 가능 총량이라고 합니다. 원래는 해제 가능 총량을 넘지 않는 선에서만 그린벨트를 해제할 수 있죠. 그런데 반도체, 이차전지 등 전략사업을 지역에서 시행하기 위해 그린벨트를 해제할 때는 해제 가능 총량과 관계없이 그린벨트를 해제할 수 있게 한 것입니다.

대통령실

2️⃣ 우수 그린벨트 지역도 해제 가능

또한 전략사업에만 그동안 원칙적으로 해제가 불가능했던 환경평가 1, 2등급 지역의 그린벨트 해제도 가능해집니다. 다만, 환경에 미치는 영향을 감안해 해제하는 면적만큼 대체 용지를 새로 그린벨트로 지정해야 합니다.

 

🌆 대표적인 수혜 도시, 울산

울산은 그린벨트 해제 규제 완화의 대표적인 수혜 도시로 거론됩니다. 과거 울산과 울주군이 통합되는 과정에서, 둘 사이의 그린벨트는 해제되지 않으면서 울산 도심 한복판에 그린벨트가 남아있기 때문입니다.

 

이번 규제 완화를 통해 도심 한복판의 그린벨트가 해제되면 울산은 10조 원에 달하는 경제적 효과가 기대됩니다. 울산 외에도 부산, 창원 등 산업단지 조성을 위해 그린벨트 해제를 희망하는 도시들이 빠르게 그린벨트 해제 혜택을 누릴 전망이죠.

파이낸셜뉴스

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그린벨트 해제 추진에 대한 여러 의견

💸 일자리 창출 등 경제 활성화

정부의 그린벨트 해제 발표에서 주목해야 할 단어는 ‘지역 전략사업’입니다. 막연히 모든 그린벨트를 자유롭게 풀어주는 것이 아니라, 비수도권 지역이 주도하는 지역 전략사업에 대해서만 규제를 완화하는 거죠. 그린벨트 해제를 통해 지역 경제 활성화라는 명확한 목표를 달성하겠다는 의지가 엿보입니다.

 

📉 지역 소멸 해결

정부는 수도권 인구 집중과 인구 절벽으로 인한 비수도권 소멸 위기를 해결에 그린벨트 해제가 큰 역할을 할 수 있을 것으로 기대합니다. 그린벨트가 해제된 곳이 공장이나 산업단지가 들어오면 일자리가 늘어나고, 자연스레 유입되는 인구를 뒷받침할 수 있도록 주택 단지가 들어서면 인구가 늘어날 것이란 계산입니다.

 

🤔 진짜 경제 효과가 있어?

다만 그린벨트 해제가 실제 경제적 효과로 이어질지 의문을 품는 시각도 존재합니다. 어떤 지역 전략사업을 추진하느냐에 따라 경제 효과는 천차만별일 수 있기 때문인데요. 과거 그린벨트를 해제했던 사례를 돌아보면 해당 비수도권 지역의 인구수 증대나 지역 내 총생산 증대 효과가 미미했다는 연구 결과도 있습니다. 지역 전략사업으로부터 발생한 경제 효과가 해당 사업체나 지방자치단체를 넘어 지역 주민까지 돌아갈 수 있냐는 질문에 회의적인 시선도 꽤 많습니다.

 

🤨 그린벨트 그냥 해제해도 되잖아

정해진 해제 가능 총량을 다 채우지 못했다는 점을 지적하는 의견도 있습니다. 그린벨트 해제에 가장 적극적인 부산 지역도 2021년 말까지 해제 가능 총량의 80%밖에 소진하지 못했는데요. 이외 창원이나 대전, 울산은 해제 가능 총량의 50%도 쓰지 못했습니다. 아직 남아있는 해제 가능 총량 안에서 그린벨트를 해제해도 되는데 이와 별개로 그린벨트를 해제할 수 있게 되면 자칫 난개발로 이어질 수 있다는 우려가 존재합니다.

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우리나라에는 그린벨트 외에도 개발이 제한되는 지역이 있습니다. 바로 군사시설보호구역인데요. 최근 국방부가 서산시 공군비행장 주변, 철원군 인근 지역 등 7곳의 군사시설보호구역을 해제하겠다고 밝혔습니다. 일각에서는 지역 발전과 부동산 안정이라는 정책의 목표 이면에 다가오는 총선을 대비하는 숨겨진 목표가 있을 수 있다고 비판하기도 하는데요. 단순히 규제 완화가 아니라 실제적인 지역 발전이 이어질 수 있도록 탄탄한 계획이 필요해 보입니다.