1.10 부동산 대책 주요 내용과 부동산 시장에 미칠 영향

서울시

 

지난 10일, 정부에서 파격적인 부동산 대책을 발표했습니다. 가라앉은 건설 경기를 활성화하려는 조치인데요. 재개발과 재건축의 문턱이 대폭 낮아질 예정입니다. 이번에는 대책의 주요 내용과 이번 대책이 부동산 시장에 미칠 영향을 한 번에 정리해 봤습니다!

 

💡 1·10 부동산 대책, 알고 싶다면?

https://chief-cho.tistory.com/449

1.10 주택대책, 규제 폐지, 재건축 재개발 요건 완화, 1기 신도시 재정비에 활력

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1·10 부동산 대책이 뭔데?

국토교통부는 국민과 함께하는 민생 토론회에서 ‘국민 주거 안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완 방안’을 발표했습니다. 핵심은 주택 공급을 활성화하고 건설 경기를 지원한다는 겁니다.

 

1️⃣ 재건축 규제 개선

⚠️ 재건축 안전진단 패스

막힘없는 재건축을 위해 패스트트랙을 도입합니다. 기존엔 안전진단을 통과해야 재건축을 시작할 수 있었는데요. 준공 30년만 넘으면 안전진단 없이 재건축을 할 수 있게 됩니다. 재건축 추진위원회나 조합을 먼저 설립하고, 안전진단은 사업계획 승인 전까지만 받으면 됩니다. 안전진단 배점 기준도 완화되는데요. 안전 측면 외에도 누수, 주차장 부족 등 노후화로 인해 주민들의 불편이 크면 재건축을 할 수 있습니다.

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💡 안전진단이 뭔데?

지금은 아파트를 재건축하려면 먼저 안전진단을 통해 위험성을 인정받아야 합니다. 안전진단은 건물 기울기, 기초 침하, 내구성 등을 확인하는 ‘구조 안정성’, 도시 미관, 소방 활동 용이성, 주차 환경 등을 점검하는 ‘주거 환경’, 지붕·외벽·계단실 마감 상태와 배관 노후도 등을 보는 ‘설비 노후도’, 집수리 비용과 재건축 비용을 비교하는 ‘비용분석’ 등의 항목으로 나뉘어져 있는데요. 안전진단을 통과하지 못하면 조건을 충족할 때까지 재건축 절차가 멈춰버리죠. 심각한 경우 리모델링으로 사업 방식을 바꿔야 할 수도 있습니다.

 

안전진단 비용도 만만치 않습니다. 수억 원에 달하는 비용을 누가 마련하느냐가 문제인데요. 이제 추진위원회부터 결성되면 훨씬 빠르게 사업이 진행될 전망입니다.

안전진단 절차, 뉴스핌

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🏚️ 재개발 노후도 요건 완화

현재는 30년 이상 건축물이 전체의 3분의 2를 넘겨야 재건축이 가능했는데요. 앞으로는 노후도 요건을 60%만 충족해도 재개발이 가능해집니다. 촉진지구로 지정되면 50%까지 내려갑니다.

 

정비구역 요건에 해당하지 않는 유휴지와 복잡한 지분 관계로 방치된 자투리 부지도 개발할 수 있도록 여러 조건도 완화합니다. 원래 노후도 등 입안 요건에 맞지 않는 지역도 10%까지 정비구역으로 포함할 수 있었는데, 이젠 이 비율이 20%로 늘어나죠. 또 공유자 전원이 아니라 3/4만 동의해도 토지등소유자 동의를 인정해 줍니다.

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💡 노후도 요건, 토지등소유자란?

노후도 요건: 정비구역 지정을 위해 충족해야 하는 건물의 연식(벽돌 20년, 콘크리트 30년)과 비율입니다.

 

토지등소유자: 정비구역에 위치한 땅이나 건물의 소유자 또는 그 지상권자를 뜻합니다.

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🏙️ 1기 신도시 재정비

1기 신도시 등 노후계획도시 재정비에도 속도를 낼 예정입니다. 올해 안으로 선도지구를 정해 정비 모범사례를 제시할 계획인데요. 나아가 노후계획도시특별법에 따라 통합 재건축할 때는 안전진단을 면제하고, 용도지역 변경과 용적률 상향을 통해 사업 기간을 줄입니다. 1기 신도시는 현 정부 임기 내 첫 착공에 들어가, 2030년 첫 입주를 실현하겠다는 방침입니다.

조선일보

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💡 용도지역 변경, 용적률이 뭔데?

용도지역

땅마다 정해진 건축물의 용도와 규모를 뜻합니다. 아무 땅에서나 원하는 건물을 지을 수 있는 게 아니라, 그 땅에 정해진 용도지역이 허용하는 범위 안에서만 건물을 지을 수 있는 거죠. 용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농업지역, 자연환경보전지역으로 나눠집니다.

 

용적률

대지 면적에 대한 건축물 연면적(지하층을 제외한 바닥 면적의 총 합계)의 비율입니다. 예를 들어 대지 면적이 1,000㎡이고, 층별 바닥 면적이 500㎡인 4층 건물이라면 용적률은 200%입니다. 용적률이 높을수록 건물을 높게 지을 수 있습니다.

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2️⃣ 다양한 주택공급 확대

🏠 신축 소형 주택 취득세 감면

앞으로 2년간 세워지는 신축 소형 주택의 취득세를 최대 50% 깎아줍니다. 여기서 소형 주택은 2024년 1월~2025년 12월 준공되는 60㎡ 이하 다가구주택, 공동주택(아파트 제외), 도시형생활주택을 뜻하는데요. 당장 살 집이 없는 청년 세대를 위해 소형 주택을 공급하려는 겁니다.

 

🏘️ 주택 수 제외

앞으로 2년간 준공된 소형 신축 주택을 추가로 사면 취득세·양도세·종부세를 산정할 때 주택 수에서 제외됩니다. 단, 1세대 1주택자가 추가로 집을 사면 1세대 1주택 특례는 받을 수 없습니다. 더불어 신축이 아닌 구축이라도 소형주택이라면 임대주택을 등록할 때 주택 수에서 제외될 예정입니다.

 

🗓️ 단기 등록임대 부활

단기 등록임대를 다시 도입합니다. 단기 등록임대는 지난 2020년 폐지됐는데요. 원래 임대 의무 기간이 4년이었지만, 6년으로 늘립니다. 세제 혜택도 합리적인 수준에서 제공할 계획이죠.

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💡 단기 등록임대란?

주택임대사업자등록 제도의 한 유형입니다. 서민에게 아파트 등 주택을 임대하면 세금 혜택을 주는 제도인데요. 의무 임대 기간에 따라 단기 등록임대(4년)와 장기 등록임대(8년)로 나뉩니다.

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🚨 전세 사기 예방 및 피해지원

전세 임차인이 보증금을 돌려받을 수 있도록 협의매수와 우선매수권 활용을 지원합니다. 앞으로 LH가 경매나 공매에 넘어간 집을 낙찰 받아서 사는 것보다 더 빨리 집을 협의매수 해서 보증금을 돌려받을 수 있도록 하고, 반환 금액을 확대할 계획입니다. 더불어 공인중개사가 연루된 전세 사기 사례가 많았는데요. 손해배상책임을 더 엄중히 물고 임대관리업체의 관리와 감독을 강화할 예정입니다.

퍼블릭 뉴스

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💡 협의매수, 우선매수권이란?

협의매수

국가, 지방자치단체 등에서 공익사업에 활용할 땅을 사들이기 위해 토지 소유자와 협의를 거치는 절차입니다.

 

우선매수권

여러 사람이 공동으로 소유한 부동산이 경매에 넘어가면, 제삼자가 부동산을 사기 전에 다른 공유자들이 먼저 매수할 기회를 갖는 권리입니다.

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3️⃣ 공공사업 공급 확대

🏢 공공주택 공급 확대

2024년 건설형 공공주택 공급을 14만 가구 이상으로 늘립니다. 원래 계획은 12만5천 가구였죠.

서울시

🏡 공공택지 공급 확대

올해 안에 신규 택지 2만 가구를 추가로 발굴합니다. 개발제한구역(그린벨트)을 해제해 새로운 물량을 마련한다는 건데요. 또 3기 신도시 용적률을 높여 수도권 3만 가구를 더할 계획입니다.

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4️⃣ 건설 경기 활력 회복

💰 PF 대출 보증 확대

공적 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 보증에 25조 원을 공급합니다. 계약 사항도 손봅니다. 건설사에서 수수료를 과도하게 부담하는 등 불합리한 사항을 고칠 계획입니다. 또 보증 없이 고금리로 PF 대출을 받은 사업장은 금리가 낮은 PF 대출로 갈아탈 수 있도록 주택도시보증공사(HUG)의 PF 보증을 발급합니다.

 

🧾 지방 사업 여건 개선

위축된 지방 주택시장을 끌어올리기 위해, 지방에 있는 준공 후 미분양 주택에 대해 세제 지원이 들어갑니다. 미분양 주택을 임대주택으로 활용하면 취득세를 50% 깎아줍니다. 또 향후 2년간 지방 준공 후 미분양 주택을 최초로 구입한다면 해당 주택은 세금을 매길 때 주택 수에서 제외됩니다. 1가구 1주택 비과세 특례도 같이 적용되죠.

1·10  부동산 대책 주요 내용, 국토교통부

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영향은?

우선 서울의 재건축·재개발 시장은 환영하는 분위기입니다. 이 중에서도 재개발 시장에 미치는 영향이 더 클 예정인데요. 이번 대책이 작년부터 불거진 PF 위기를 잠재울 수 있을지 주목됩니다. 단, 아직 시장의 반응은 차갑습니다.

 

🙌 서울 재건축·재개발 환호

서울 재건축 및 재개발 시장이 가장 큰 혜택을 볼 전망입니다. 안전진단이 폐지되고, 서울은 기존의 신속통합기획 제도까지 활용하면 재건축 사업 기간을 최대 5~6년까지 줄일 수 있습니다. 재건축은 노원·강남·강서·도봉구, 재개발은 노후도 요건을 채우지 못했던 지역들이 주목받고 있습니다.

 

🏗️ 재건축보단 재개발

재건축보다는 재개발 시장에 미치는 영향이 더 클 거란 분석이 나옵니다. 재건축은 이미 작년 1·3 대책에서 안전진단 항목의 비중을 조정해 규제가 크게 완화됐습니다. 또 재개발 추진 지역 가운데 1~2% 차이로 노후도 요건을 충족하지 못해 골머리를 앓는 지역이 많은데요. 업계에서는 노후도 요건이 7%P나 줄어드는 것은 의미가 크다고 평가합니다.

 

⚒️ 95만 정비 가능해

정부는 재건축·재개발 관련 규제를 완화한다면 올해부터 2027년까지 전국에서 재건축 73만 가구, 재개발 20만 가구로 총 95만 가구가 정비사업을 추진할 수 있을 거라 내다봅니다.

 

🤔 PF 위기 회복?

작년 태영건설 워크아웃(기업구조개선)으로 시작된 건설업계 PF 부실 위기로 부동산 경기가 크게 내려앉았습니다. 아직도 시장엔 부동산 PF에 대한 공포가 큰데요. 이번에 정부에서 규제를 완화하면서 건설업계의 사업성이 높아질 거란 전망이 나옵니다.

 

💡 부동산 PF 위기에 대해 자세히 알고 싶다면?

https://chief-cho.tistory.com/notice/433

부동산 PF, 태영건설 워크아웃 관련 모음

 

🥶 싸늘한 시장

다만 시장 반응은 싸늘합니다. 지난 1월 28일 기준 서울 시내 아파트 매매거래 신고 건수는 총 983건인데요. 작년 평균치에 못 미칠 예정입니다. 부동산 가격도 시들합니다. 1월 넷째 주 서울 아파트 매매가는 0.03% 하락했는데요. 9주 연속 내림세입니다. 여전히 높은 금리와 집값이 고점을 찍었다는 인식이 시장 분위기를 차갑게 식히고 있습니다.

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투자해도 될까?

투자자들은 이번 대책으로 부동산 시장이 되살아날지 눈여겨보고 있습니다. 발표된 내용이 모두 실현되려면 법 개정이 필요한 만큼, 섣불리 투자하는 건 위험하다는 분석이 나오는데요. 결국에는 좋은 입지에 높은 사업성을 자랑하는 단지만 혜택을 볼 거란 의견도 나옵니다.

 

🙅 섣부른 투자는 금물

이번 1·10 대책 중에는 법 개정이 필요한 사항들이 많습니다. 재건축 안전진단 폐지만 해도 연말까지는 기다려봐야 한다는 분석이 나옵니다. 정부는 이번 2월 도시정비법 개정을 발의할 계획이지만, 여소야대 지형에서 4월 총선 전 법안이 처리되기는 어려울 거란 평가가 지배적입니다

 

📍 결국엔 입지

안전진단 문제가 해결돼도 재건축에는 아직 남은 장애물이 많습니다. 안전진단을 통과한 단지마저 공사비와 원자잿값이 올라가 좀처럼 사업에 속도가 붙지 않고 있죠. 결국, 입지가 좋고 사업성이 높은 단지만 혜택을 볼 가능성이 제기됩니다.

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지금까지 부동산 시장 침체를 극복하기 위해 정부에서 내놓은 대책들을 살펴봤습니다. 아직 해결해야 할 과제가 많이 남아있는데요. 부동산 시장이 되살아날 거라고 낙관적으로만 진단하기보다는, 정책 진행 상황을 지켜보고 투자하는 것이 현명해 보입니다.