부부 연봉 합산 7천만원이면 대출을 얼마나 받을 수 있을까?

 

사회생활을 시작하면서 대개 ‘내 집 마련’을 꿈꾸게 됩니다. 그런데, 집을 사기 전 가장 궁금한 것은 ‘집 사는 데 돈을 얼마나 모아야 할까’일 텐데요. 내 자산과 대출 가능 금액을 따져보고, 각종 정책 지원을 활용하면 내 집 마련의 꿈을 이루기 위한 최적의 방법을 찾을 수 있습니다. 오늘은 소득 수준과 상황별로 집을 마련할 때 필요한 금액은 얼마일지 살펴보도록 하겠습니다.

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나는 대출 얼마나 받을 수 있을까? 

1️⃣ LTV(주택담보인정비율, Loan to Value)

LTV는 주택을 담보로 대출받을 때 적용되는 규제입니다. 담보로 잡은 주택 가격의 몇 퍼센트까지 대출받을 수 있는지를 뜻하는데요. LTV가 50%라면 10억 원짜리 아파트를 살 때 최대 5억 원까지 대출받을 수 있는 셈이죠.

 

🔎 2022년 12월 이후, LTV 규제는 50%로 통일됐습니다. 단, 몇 가지 예외가 있는데요.

 

무주택자나 1주택자가 규제 지역(강남‧서초‧송파‧용산)이 아닌 곳에서 집을 살 경우 LTV가 70%로 늘어납니다.

또한 무주택 가구주인 동시에 부부 합산 연 소득이 9천만 원 이하인 사람이 9억 원 이하의 주택을 사는 경우엔 규제 지역에서도 70%의 LTV가 적용됩니다.

 

2️⃣DTI(총부채상환비율, Debt to Income)

LTV가 주택 가격을 기준으로 매겨지는 규제라면, 돈을 빌리는 대출자의 연 소득을 기준으로 매겨지는 규제도 있습니다. 바로 연봉 대비 대출 상환액의 비율을 의미하는 DTI인데요. 1년 동안 갚아야 하는 대출 원금과 이자를 합쳐 이를 연 소득으로 나눈 뒤 100을 곱해 계산합니다. 이때, 주택 담보 대출은 원금과 이자가 모두 포함되지만, 그 외의 대출은 이자만 포함됩니다.

 

DTI는 지역마다 다릅니다. 규제 지역에선 40%, 그 외 지역에선 60%가 적용됩니다.

물론 생애 최초 구매자와 서민 등 실수요자는 투기지역에서도 60%의 DTI를 적용받을 수 있습니다.

 

3️⃣DSR(총부채원리금상환비율, Debt Service Ratio)

DTI가 주택 담보 대출의 원금과 이자만을 계산한다면 DSR은 주택 담보 대출 외에 자동차 할부, 신용 대출 등 다른 대출 원금 상환까지 모두 포함합니다. 받은 모든 대출의 원금과 이자가 소득의 몇 %를 차지하는지 보여주는 지표죠.

 

연봉이 5천만 원인 사람이 DSR 40% 규제를 받는다면, 1년에 원금과 이자를 합쳐 2천만 원이 될 때까지만 대출받을 수 있습니다. 대출금 총액이 1억 원을 넘는다면 DSR 40%가 적용됩니다. 단, 새마을금고, 농협과 같은 비은행권 대출 경우 DSR이 50%로 소폭 늘어나죠.

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주택 구매가 처음인 연봉 3천만 원 A 씨

🏦 시중 은행에서 대출받으면?

연봉 3천만 원, 즉 월급이 250만 원인 사회 초년생 A 씨가 생애 최초 주택 구매를 한다면 어떻게 될까요? 우선 은행에서 얼마만큼 대출을 해줄지 따져봐야 합니다. 가장 먼저 따져야 할 것은 DSR 40% 규제인데요. 한 달에 내는 대출 원금과 이자가 총 100만 원(250×0.4)을 넘을 수 없습니다.

 

그렇다면 얼마를 대출받아야 매월 원리금 상환액이 100만 원 정도 될까요? 이걸 계산하려면 대출 만기와 금리에 대한 정보가 필요합니다. 2025년 1월 기준, 주택담보대출 최대 만기는 30년, 신규 취급 주택담보대출 평균 금리는 4.4% 정도인데요. 이 수치를 기준으로 계산하면 최대 2억 원까지 대출받을 수 있습니다. 물론 신용등급에 따라 만기와 금리가 달라질 수 있다는 점은 유의해야 합니다.

 

✍ LTV도 따져봐야 해

물론, 어떤 집을 사든 2억 원을 빌릴 수 있는 건 아닙니다. LTV 70% 규제가 적용되기 때문인데요. 주택 가격이 2억9천만 원은 넘어야 대출 가능 금액이 2억 원에 육박합니다. 즉, 연봉 3천만 원인 A 씨가 최대한 많은 대출을 받아서 집을 산다고 가정했을 때, 대출금 2억 원을 제외하고 9천만 원의 자기 자본이 필요한 셈입니다.

 

물론 집값이 낮아지면 필요한 돈도 줄어듭니다. 2억 원짜리 주택을 산다고 하면 총 1억6천만 원의 대출을 받을 수 있고, 대출금을 제외한 4천만 원만 수중에 있다면 내 집 마련이 가능한 거죠.

 

🪨 디딤돌 대출을 활용하자!

시중은행 대출 말고 A 씨가 활용할 수 있는 대출이 있습니다. 바로 나라에서 낮은 금리로 주택 구매 자금을 빌려주는 정책 대출을 활용하면 되죠. 정책 대출에는 LTV와 DTI 규제만 적용되고 DSR 규제는 적용되지 않기 때문에 소득이 낮은 대출자의 경우, 대출 한도가 늘어날 수 있습니다.

 

대표적인 정책 대출이 바로 ‘디딤돌 대출’과 ‘보금자리론’인데요. 디딤돌 대출의 경우 금리는 매우 낮지만 대출 한도도 최대 2억 원으로 정해져 있습니다. 결국, 좀 더 비싼 집을 사려면 보금자리론을 활용해야 합니다. 보금자리론은 금리가 4% 초반대로 시중 은행 대출에 비해 크게 저렴하진 않은데요. 대신, 한도가 최대 3억6천만 원으로 꽤 높습니다.

 

연 소득이 3천만 원인 A 씨가 DTI 60% 규제를 받는다고 할 때, 최대로 대출받을 수 있는 금액은 3억5천만 원 정도입니다. 여기에 LTV 70% 규제를 적용하면 최소 집값이 5억1천만 원은 넘어야 하는데요. 즉, 보금자리론을 활용해서 A 씨가 대출을 가장 많이 받아서 살 수 있는 집은 5억1천만 원짜리 집이고, 이때 필요한 자기 자본은 대출금 3억5천만 원을 제외한 1억6천만 원 정도인 셈이죠.

 

단, 정책 대출은 생애 최초 구매자에게 LTV 규제를 80%로 완화해서 적용합니다. 즉, 4억2천만 원짜리 집을 살 때도 3억5천만 원을 빌릴 수 있다는 의미인데요. 그렇다면 내 돈 7천만 원만 있다면 4억2천만 원짜리 집을 살 수 있습니다.

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합산 연봉 7천만 원의 B 씨 부부

결혼한 다음엔 상황이 크게 바뀝니다. 우선 DSR을 계산할 때 부부의 소득이 합쳐지기 때문에 대출 한도가 많이 늘어나는데요. 연봉이 7천만 원인 B 씨 부부의 경우, DSR 40% 규제를 받는다고 했을 때 받을 수 있는 최대 대출 금액은 4억6천만 원 수준입니다. (30년 만기, 금리 4.4% 가정) LTV 70%를 적용하면 최대 6억6천만 원의 집을 살 수 있는 셈인데요. 이때, 자기 자본이 2억 원가량은 있어야 주택 구매가 가능합니다. 생애 최초 혜택을 활용해서 LTV를 80%까지 높인다면, 최대 5억 7,500만 원짜리 집을 내 돈 1억 1,500만 원만 들여 구매할 수 있습니다.

 

B 씨 부부가 아이를 낳는다면?

아이를 낳았을 때도 큰 혜택을 받을 수 있습니다. 바로 ‘신생아 특례대출’을 받을 수 있게 되는데요. 부부 합산 소득이 연 2억5천만 원 이하, 자산이 4억 6,900만 원 이하라면 9억 원 이하의 주택을 살 때 최대 5억 원까지 대출받을 수 있습니다.

 

대출 금리 역시 연 소득 8,500만 원을 넘지 않는다면 연 2.4%~3.25%(30년 만기 기준)로 시중 은행 대출 대비 훨씬 저렴합니다. 심지어 대출받은 최초 5년 동안에는 한시적으로 대출 금리가 0.55%P 내려가죠.

 

정책 대출인 만큼 신생아 특례대출에도 DSR 규제 대신 DTI 60% 규제만 적용되는데요. 이때, B 씨 부부는 최대한도인 5억 원만큼의 대출을 받을 수 있죠. 생애 최초 주택 구매로 LTV 80%가 적용된다고 한다면 6억 2,500만 원짜리 집을 대출금을 제외한 1억 2,500만 원만 가지고 구매할 수 있습니다. 물론 9억 원짜리 집을 산다면 자기 자본 4억 원이 필요하겠죠.

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당장 모아둔 돈이 없어도 좌절할 필요는 없습니다. ‘집을 사는 것’은 단순한 소비가 아니라 미래를 위한 투자입니다. 나에게 맞는 주택 구입 전략을 세우고, 장기적인 관점에서 계획을 세운다면 꿈에 그리던 내 집 마련도 현실이 될 수 있습니다. 다양한 금융 상품이나 정부 지원을 활용한다면 내 집 마련을 앞당길 수 있죠.